了解华润万象汇开业背后的故事

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南昌商业地产 (楼主)   发表于:04-29   [只看楼主]  
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专访华润万象汇项目总于童以及招商部经理冯奕迪,了解华润万象汇开业背后的故事。
2021年是不平凡的一年,对于南昌商业地产来说,是值得期待的一年。

2018年青山湖万达广场开业之后,城东版块商业市场一直处于不温不火的状态,三年内没有新项目的开业。直至今年522日,华润万象汇将迎来盛大开业,其意义非凡,首先宣告了华润万象生活集团正式进入南昌商业市场,其次意味着其开启了城东商业新篇章。

未来两年,城东版块将陆续迎来龙湖青山湖天界、绿滋肴庙街、新力时代广场的开业。那么此次华润万象汇的开业会给城东商业带来什么样的影响和改变?带着对行业的思考,地宝商业地产团队对华润万象汇项目总于童以及招商部负责人冯奕迪进行了独家专访。

于童,现任华润万象生活商业华中大区南昌华润万象汇总经理。
冯奕迪,现任华润万象生活华中大区招商部南昌万象汇负责人。


左:地宝网温婷婷
中:华润万象生活商业华中大区南昌华润万象汇总经理
右:华润万象生活商业华中大区招商部南昌万象汇负责人

以下为本次采访正文

Q=地宝网南昌商业地产
A1=于童先生
A2=冯奕迪先生

01

Q10年以前,华润集团收购了江西商业的龙头企业洪客隆百货,让很多江西本地人第一次知道华润,也掀起了江西商业市场的一轮变革。10年后的今天,华润集团为南昌人民带来了江西首个华润万象生活的产品:南昌华润万象汇。所以,想请于总首先给我们简单介绍一下华润集团、华润置地和华润万象生活。

A1我们华润集团1938年在香港成立,属于国资委旗下央企,相信大家应该有所耳闻,集团涉及到五大业务领域涵盖大消费、大健康、能源服务、科技与金融及城市建设与运营等,而华润置地主要聚焦城市建设与运营,其中的商业部分:华润万象生活于2020129日在香港上市;目前分为三大产品线,分别是万象城、万象天地和万象汇。万象城目前是一二线城市核心地段城市级购物中心,定位重奢及高品质的购物中心;万象天地是定位潮奢时尚,以盒子加街区形态为主的购物中心;万象汇则是相对聚焦年轻潮流及品质家庭,辐射一二线城市区域及三四线城市全域的购物中心。截止到2020年年底,在营项目总共有59个。


02

Q华润万象汇,作为华润万象生活在南昌的首个商业项目,备受大家关注。首先是因为项目的地理位置十分理想,周边成熟小区聚集,商务和高校人群围绕,所以接下去想问问于总,南昌万象汇的定位和现有已经开业的城东其他项目而言,有哪些不同,主要瞄准了那些消费人群?


A1华润万象汇是华润商业在南昌的第一枪,目前南昌商业环境仍有巨大的提升空间,我们希望通过华润万象汇这个项目把更高品质的生活方式带给这座城市。

A2在项目初始规划的时候,我们对这座城市的人文、区域的人口属性以及对周边竞品的销售数据分析及目标消费者画像,研究出区域需求并形成逻辑闭环,最终定位品质生活。消费客群整体来说分两大类,第一类就是周边高品质的家庭客群,通过调研发现周边一公里涵盖5.7万人,三公里涵盖33万人,五公里涵盖50+万人,第二类就是周边的年轻学生客群。


03

Q我们注意到,虽然华润万象汇位于城东板块,但由于地铁无缝连接,距离南昌传统核心商圈八一广场站也仅有五站地铁,我们有理由相信,项目的开业会对南昌整体的商业市场,尤其是老城区的商业发展带来影响,请于总说说,随着项目的开业,对于项目未来的发展有什么更高的期望?

A1对于我们华润商业体系来说,这个项目是一个小而精的项目;但对于南昌的商业市场而言,我们希望能够通过这个项目提升南昌的商业环境。对于消费者而言,我们希望这个项目能够尽最大可能在生活方式和消费体验上带来更多选择,而不只是简单的购物;对于租户而言,我们希望能够与租户一起协作共赢,创造更大的市场价值;最后对于我们公司而言,由于我们华润万象生活上市不久,希望能通过本项目对华润万象汇产品线的快速扩张及产品和经营标准化作出探索,因为这条产品线相对于万象系列更具复制条件,所以也希望通过这个项目能够做出更多体现品质的高标准化的作品。同时,通过打响这一枪,在南昌市场做好更多的人员储备。


04

Q接下来让我们来聚焦一下这个项目的业态组成和品牌招商情况,目前已经对外公布的落户品牌来看,我们惊喜的发现项目引进了不少江西首进品牌,也看到了一些很新奇的业态,针对这个请两位详细给我们介绍一下。


A2首先就是影城,项目引进了华润自己的万象影城,这是首次进驻江西的激光imax技术影厅,观感和视觉感受在南昌目前来说应该是最极致的。超市则是引进了全国第二家万家CITY,万家CITY偏生鲜和精品,对于区域来说,这会是一家精品型超市。另外还有西西弗书店(红标),这也是江西首店,因为我们项目定位是品质家庭,而红标西西弗书店也是对应了家庭客群。除了这些,引进了首店还有酷乐潮玩、SWITCHHEA、黑牛黑猪等的首店。

A1项目主要分成零售、餐饮、娱乐、亲子及生活配套五大业态,分别占比:零售33%、餐饮25%、娱乐11%、亲子11%、生活配套20%;其中挑高三层的儿童品牌LUCKYSTAR家庭娱乐中心将是项目的一大亮点,而本项目亲子占比达11%,是项目吸引高品质家庭需求的关键业态。而零售和餐饮业态则主要是针对年轻客群。


05

Q感谢于总、冯总和华润集团的努力,南昌的商业市场很久没有引来那么多品牌的首进了,在这些品牌的招商过程中,有哪几个品牌是冯总觉得难度最高,而成就感也是最高的呢?遇到过什么样的挫折?

A2引进首店品牌上,不分高低,适合的区位和项目才会匹配适合的品牌,首进最大的难度,我们需要更多的精力与品牌方全方位的沟通,还需要配合打通供应链。尤其如餐饮品牌,到一个陌生的新城市是具有挑战性的,要承受来自供应链和管理人员等各方面的压力。对于招商而言,我认为招商就是在合适的时间合适的位置才会有合适的合作,最后这个项目中南昌本地餐饮品牌的升级和磨合也将是项目的一大亮点,因为每家店的升级都是每个品牌的自我挑战,这样才会给到这座城市消费者更多新的体验。


06

Q有没有哪些业态或者某个品牌没有最终招商成功的遗憾?未来的运营中还会继续努力,增加哪些业态和品牌吗?

A2对于品牌的遗憾,我直观想到的就是【LEGO乐高】,这个品牌进驻南昌开首店的时候,我们项目一楼店铺基本满租,最终是因时间和位置问题和品牌失之交臂。目前这个品牌只有3号线沿线的王府井有一家店。江西第二家乐高在赣州万象城;第三家会定在九江的快乐城。


A1首先对于这个项目的招商成果我是非常满意的。我们在一年左右的的招商时间内完成了现在100%的招商率。我们不能忽略我们的招商工作是在去年疫情期间进行的。项目能够做到那么多江西首进、南昌首进和区域首进,还有很多是本地品牌的升级和创新,有今天这个招商成果我觉得是非常成功的,当然,项目后续的运营会有调整业态和品牌,还需要根据项目的经营情况去验证我们前期对项目的设想是否合理,再做下一步打算。


07

Q能否让于总提前透露一下我们华润万象汇522日开业的活动会有哪些亮点?

A1开业确实有蛮多的亮点,开业亮点分为两类。

第一类是SP活动,开业当天我们促销力度极高,除了商家自身的大额折扣外,万象汇还提供了65100元及75100元的全场通用券,餐饮更是吃多少送多少,相当于直接打五折,多款菜品超低价秒杀,其他业态如大牌黄金品牌克减最低70,数码直降等等,应该说是实打实的巨额让利给消费者;

第二类就是PR活动,我们和阿里鱼进行了一个IP形象的战略合作,开业当天会在中庭做一个IP主题展,IP主题咖啡以及IP形象的LED灯。今年正值建党100周年,我们也希望用这个项目的开业能够作为华润给南昌市场带来的一份礼物。我们相信这个项目能够在市场上一炮打响。


08

Q随着万象汇的开业,未来两年,城东还将引来龙湖天街、绿滋肴庙街、新力时代广场等项目的陆续开业,请于总和冯总展望一下南昌城东板块未来的发展趋势和市场竞争情况。

A1我认为目前城东还谈不上商圈,大家目前还是各自为寨,对消费者整体的吸附力还是不够的,等商圈慢慢形成以后,商圈其实是竞合关系。和周边的友商相比较,我们除了在前期产品上会形成差异化,在后期的运营上我们也会形成差异化,我们会用心服务好周边客群,制定一系列的营销方法,我们会把会员做起来,增加消费粘性,更加针对性地了解消费者的消费习惯、兴趣爱好,包括生活方式,制定一系列动作。我们有信心把我们运营中的大数据匹配我们未来的营销动作。未来,我们会在项目中玩很多东西,这个是值得大家期待的。


A2早期我们做消费者调研的时候,对每个周边项目我们都有一个定位,再从中去找市场差异化的存在,在餐饮这一块,我们为消费者提供的不仅仅是餐饮用餐,更多的应是社交空间;在零售这一块,我们可以做当下年轻人喜欢但是这个区域又缺失的,比如说项目有唯一区域首发的AJYEEZY门店,这些品牌在片区都是没有的,对于学生来说吸引力也是巨大的。

由于项目体量问题,所以我们更希望在产品上做到更聚焦一些。龙湖项目体量更大,周边的娱乐业态比较空缺,所以我预判龙湖可能会增加娱乐业态的比重,也会和我们形成差异化关系。和刚刚于总讲的一样,其实商圈是共荣的,一座城市的每一个购物中心有不同的分工,有不同的性质,就像中山路的天虹和百盛,它们就形成了差异化,通过两个不同的项目聚焦了更多更全面的客群到达商圈。华润万象汇会更注重品质和精致,和周边的恒茂梦时代、京东天虹都有明显的差异化经营,合力提升商圈影响力,达到共赢。


09

Q522日,项目即将开业,我们相信于总一定是感触最深的,最后请于总和冯总介绍一下您们,您们不是南昌人吧,何时来的南昌,对南昌最深的体会是什么?在项目操盘过程中有没有特别难忘的经历?

A2我来这个项目的时间有一年半了,从最初的组建团队到今天的100%招商完成,我对城市和项目已经有了很深的感情。我对南昌商业市场的认知是比较开放的,这来自于多项目的开放交流。目前南昌商业市场还是个洼地,南昌也是为数不多没有重奢的省会城市。同时,我认为这座城市的学习能力很强,也一定有巨大的商业提升空间。提到某一些品牌的招商过程是难忘的,其实很多更成熟的城市,大型的连锁餐饮品牌会有很强的标准化设置,那在南昌这个城市,发掘品牌,一同研究,打磨产品,与品牌共同成长,找到未来可以走出江西,面向全国的品牌,这是我来到南昌给自己设置的一个目标。在这过程中,也遇到了很多志同道合的租户朋友,那么产品的包装和研究的过程,应该是我最难忘的经历。

A1那我就从个人角度介绍一下。我是辽宁人,之前在深圳和海口总共待了12年,来南昌只有四个多月的时间,这段时间生活上融入这个城市挺顺利的,不管是环境还是饮食都很习惯。对于南昌人,我觉得这座城市的人都很开朗,相处起来都很舒服。在项目操盘过程中,我们团队为了做好这个项目拼搏战斗,大家在工作中都非常配合。疫情期间能做到今天的成果,非常不易,整体来说,大家在一起拼搏奋斗的这段时间都是让人难忘的。


感谢于总和冯总的时间,我们相信华润万象汇的开业一定会给南昌带来更多语言无法表达的惊喜,让我们共同期待。

我们也希望南昌商业市场能够引来更多类似像于总和冯总这样专业而用心的商业地产职业经理人,更多像华润这样的商业地产大佬,共同带动南昌商业市场的快速繁荣。让我们一起见证南昌未来的商业市场发展。
5 20

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老刘不吃鱼 (地宝小编)   发表于:04-30   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
精彩。
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豆逗豆 (地宝小编)   发表于:04-30   [只看该作者]  
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九龙湖保安 发表于:04-30   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
这有啥了解!资本图利!不过,华润是国企!
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skyz1100 发表于:04-30   [只看该作者]  
怎么收购的洪客隆谁不知道啊,华润是央企。人家背景大,胳膊扭不过大腿。
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极米9527 发表于:04-30   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
加油
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优优金 发表于:04-30   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
  0
坚持加油 发表于:04-30   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
来咯
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dongfang626 发表于:04-30   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
期待未来更美好。
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六年止痒 发表于:04-30   [只看该作者]  
都没人注意到,这个打折力度嘛,感觉还挺大的啊,我准备5.22去蹲了
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李钰清 发表于:05-01   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
还是喜欢电商
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甲鱼炒粉 发表于:05-01   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
旺中旺不还是老熊家的!
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tb_2559024 发表于:05-01   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
现在商场也挺难生存。
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极米9527 发表于:05-01   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
人太多
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wuhuanghuang 发表于:05-01   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
路过
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强花之恋 发表于:05-01   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
我看到了许我
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优优金 发表于:05-01   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
来咯
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ncdx123 发表于:05-01   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
采访的很具体!很详细
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云中步 发表于:05-03   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
期待中
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没有风的帆 发表于:昨天 16:27   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
路过点个卯
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云中步 发表于:今天 01:18   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
不错
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