深度分析南昌房价未来走势,何处才是天际.

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爱默生 (楼主)   发表于:07-06   本帖来自于:地宝网app   [只看楼主]  
最近南昌房地产市场火爆,诸多楼盘火爆异常,开盘即售罄的情况屡见不鲜,这究竟是为什么?原因呢有以下几个。
1.南昌最近的人口落户政策,最低至中专和基本的技能证书即可落户,这等于说是基本0门槛,虽然说南昌在全国排不上号,甚至南昌人都有一部分外流,但是,南昌对于整个江西人下面地市和县城的居民来说,还是具有一定的吸引力,南昌医疗水平绝对领先下面城市20年,教育水平不敢说领先20年,但是领头羊地位不可动摇,对于下面地市人群而言,拿到南昌户口,可以享受南昌医保政策,报销比例高,就医层次高,是个很大吸引,而且小孩能够在南昌读书,总好过于在下面地市整体成长素质。外地人在南昌买房子也是一股风气了!
2.可能会好多人喷,南昌户口算什么?为什么不拿北京上海户口?我告诉你,北上户口的确好,最大优势在于后代高考低分可以上交大复旦,但君可知985毕业的博士未必都能顺利拿到北京上海的户口?人才引进需要9年左右,缴纳六位数以上缴税的滞纳金才能拿户口!因此,很多在这两城市落户无望江西人会考虑把户口迁来南昌,作为暂时安置。同时,北上这两个城市,包括深圳房价奇高无比,貌似天文数字的1000w在这几个城市很难买到心仪的房子,月入十万的人想在北上深买房子也非常的困难!因此,很多在这些城市的江西人,为了防止金钱贬值,也为了日后有个退路,也会选择买房子,而且会选择基数和升值率最大的省会城市!目前0门槛的落户对于这批人是一个很好的契机,一线城市月入两万三万不足为奇,五万以上的也有很大人群,因此这一批人来南昌购房完全不存在任何压力,接近于砍瓜切菜。我目前看到比较多的在北上广深拿着高薪的江西人,如潮水一般涌回来后买房子!江西有4600万人口,按照1-2%的有能力、资格和意愿在南昌买房子,那也是50-100w人的购买力,可问南昌有100w套房子卖么?
3.南昌目前城市化棚户改造措施也酝酿了一大波的潜在购买力,根据政府公布,这几年南昌棚户拆迁不低于3w户,我们不否认棚户区的确是穷人居多,但是随着这批人慢慢地到了退休年龄,拿到了满意的退休金,儿女也慢慢长大,有一部分年轻人也能拿着尚可的薪酬。这一批人老人年轻时候受了苦,对新房子渴望很强烈,切他们的孩子均到了婚嫁年龄,也急需新房。虽然说拆迁补偿款平均在70-100w,很难够完全买一套新房子,但是带着全家人的努力,把这笔钱购置1、2套南昌150-200w左右的新房,月供在5000-10000w左右,还是能够承受的!这3w户里面我们只预计50%的人口会再次在南昌购买房子,而且购买的房子以人均1.5套计算,这也是3w套,而且这批老南昌人,是绝对不会选择去安义、进贤等地,退一万步也是在上新建和莲塘以内的范围,这一批范围还有几个3w套房子呢?
4.我们还需要估算南昌市常住人口的需求量,南昌市区本地常住人口550万,以5—10%的本地年轻人因婚嫁和改善型需求为基数,这即是接近30万-60万套房子的需求量!
5.以上分析的是人口和与之相关的硬性需求因素与南昌房地产的关系,我们在分析南昌房产供给情况,可作为对比。南昌目前在售的一手房250个左右(包括安义、进贤、湾里等偏远区域)其中热点区域包括红谷滩新区39个,均集中在九龙湖,东湖区8个,西湖区18个(集中在朝阳州),南昌县和象湖新城46个,青山湖区13个,高新开发区23个,新建县27个,经开区20个,我以每个小区1000户的平均数(实际每个小区能达到1000户的并不多,而且包含大量的并不适合全家居住的小公寓),热点区域内最多只有20w套房销售(这为笔者作出的极度乐观的估计),我们再进一步以南昌人最喜欢的区域红谷滩中心区来看,甚至没有一个新楼盘开售!退而求其次的九龙湖区域贴近红角洲的地块,在售楼盘数量也是极少!地铁房、学区房则更少!南昌整体二手房为不到10w户(包含远郊区,还不包含部分房子重复登记),热点板块红谷滩新区30000(传统意义上的红谷滩中心区有20000),东湖区4000,西湖区8000,青山湖区7000,高新开发区8000。之前说到,保守估计整个南昌有接近于150-200w套房子的需求量,而整个南昌仅仅能提供不超过总计不超过40w套房屋的供给量,这个数字包括不适合全家居住的小公寓,一室一厅及交通极度不便的远郊区,如果以南昌传统意义上的地域划分,我相信只有不到30w套的供给量!需求量保守估计150万,供给量乐观估计30w!比例是5:1,南昌房子的确供远小于求!
6.也许有很多朋友会说,南昌人这么穷,拿着四线城市的收入,享受着一线城市的房价!笔者觉得这句话简直是开玩笑!君可知北上深均价均大于5w,传统市区内的楼盘房均大于10w,总价均超过1000w,即便给一个月薪十万的年轻人,在没有存款的基础上,短期也不可能买得起这样的房子,以一线城市白领人均月入1w计算,房价收入比接近6:1,以传统意义上的市区内中上等楼盘单价和收入比来说,接近10:1!而南昌呢?根据目前观察,南昌均价1.2w,红谷滩中心区最高房价也就在3.5w以内,大部分楼盘价格还是在1.6-2.0之间,一套两房的160w左右,一套三房的200w左右,而南昌年轻人的收入呢?大约在6000-7000元的居多,房价收入比约为2:1,中心区约为3:1!相对于一线城市,这个比例已经很低,甚至相对于杭州、苏州、南京这些发达二线城市来说,房价收入比也远高于南昌!我们不仅仅只看一个比例,还要看一个整个家庭承受力,买房子有可能是一个整体家庭六合荷包的行为,在南昌,以良好家庭为例,如果六个荷包都能帮忙,以每个荷包出资1000元为例,对于一个小家庭的首付100w,买套200余万的房子,月供在5000-10000的帮助是极大的,即便达不到这条件 父母能帮助付出个30w的首府,加上自己的一点积蓄,买个150w左右,月供3-5千的两房,父母帮助2000左右,这样的日子仍然是可以的!如果放在一线城市,首府均在300万左右,基本父母和自己的力量完全不可行!月供也在2-3万,靠父母每个月几千块也是远水不能解近渴!这是我们南昌和一线城市的差距,即便是这样,一线城市的年轻人依然活着,依然有很多外地人买房子,这证明依然是能承受的起!所以南昌目前房价偏低,以本人判断,以南昌目前需求量、承受力和供给的综合性因素,限购政策不改变的情况下,在收入平稳增加下,房价的适当增长,将使得70%的本地和外地的购房者望房兴叹,剩下的30%将有能力购入,这也正好达到供需平衡,加之国家政策也是拉近各地区人民群众的贫富差距的情况下,区域性重点城市扶持,南昌房价收入比未来将会达到平均3:1,重点区域5-6:1,也就是南昌年轻人收入上涨到8000左右,房子均价会在2.4,红谷滩中心区楼盘在.3.5-4w左右,最高端楼盘将突破五万,甚至更高!高新区,青山湖区会达到2.5-3.0,某些楼盘会在3.0以上,朝阳新城会在3.0-3.5之间,个别极为高端楼盘价格会离谱!象湖新城、南昌县在均价略低,上新建区维持均价略高!


以上是个人分析,勿喷!
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女王大人 发表于:07-06  
我相信限购一松,南昌房价报复性上涨
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会飞的兔子c 发表于:07-06   [只看该作者]  
其实一大批人想买房,只是没有心仪的,近几年来昌的外来务工人员越来越多,若不是必须缴满社保两年,估计南昌早就去库存了。
最简单的例子,新建邹家那里拆迁,一家最少9套房,那里起码建了上千套安置房,而就是那样的情况下,租金都2000左右,再看看偏远的经开区,均价都马上破万,为什么周边不限购的地方价格更高,就是因为限购让一大批人买不了心仪的房子,而刚需只能去非限购区域,有人说等限购解除,若自没房子,哪怕就算限购解除了,自己存的也远远不够。
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爱默生 (楼主)   发表于:07-06   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
顶自己
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葵432 发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
楼主说这话估计会被不少人喷😁,不过很多天天盯着南昌那些最好地段的房子,那里能不贵吗,真是钱不够又要买房的,眼睛放远点,要不买远一点,要不买旧一点。如果想上车大部分都能上车。与其天天在这里开骂,也无济于事。
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爱默生 (楼主)   发表于:07-06   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
回 葵432 的帖子
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葵432:楼主说这话估计会被不少人喷😁,不过很多天...(2018-07-06 14:17)
这只是个客观分析。不代表我有多少房子。大家都受到房价折磨之苦
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景逸秋枫 发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
作为省会城市,持续人口流入的前提下,房价不存在下跌的空间,供需关系决定了南昌作为省会城市的房价走向,本身国家推行的就是温和通胀的前提下,货币贬值,以一二线城市以及省会城市为主长期必然是房价上涨的趋势。题主也是通过一些数据说明了情况,有理有据,但是估计很多空军会喷,试想一下,如果所有人都买得起房买的起车还不用贷款,不愁吃不愁喝,那么请问谁还去奋斗,都很安逸这个国家还怎么下去。一味的抱怨没有用,认清现实,努力早点上车才是王道。
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爱默生 (楼主)   发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
其实一大批人想买房,只是没有心仪的,近几年来昌的外来务工人员越来越多,若不是必须缴满社保两年,估计南昌早就去库存了。 最简单的例子,新建邹家那里拆迁,一家最少9套 .. 查看完整回帖>>
限购一旦打开,中心区域房价将报复性上涨
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女王大人 发表于:07-06   [只看该作者]  
我相信限购一松,南昌房价报复性上涨
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爱默生 (楼主)   发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
我相信限购一松,南昌房价报复性上涨
我很同意你的观点
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yzj3690 发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
2000年到2003年美国连续多年的低利率激励居民贷款买房,美国房价开始水涨船高,逐渐开始泡沫化,2004年开始美联储连续多次加息,将利率上调到5.25%,结果加剧了居民的购房压力和炒房人的成本,房价大跌,居民无法偿还银行贷款,银行抽贷和拍卖贷款抵押品,结果加剧了房价下跌,形成恶性循环,银行贷款无法收回,形成大量的坏账,有的被迫破产,最终酝酿一场金融危机。
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爱默生 (楼主)   发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
2000年到2003年美国连续多年的低利率激励居民贷款买房,美国房价开始水涨船高,逐渐开始泡沫化,2004年开始美联储连续多次加息,将利率上调到5.25%,结果加剧了居民的购房压力和 .. 查看完整回帖>>
美国人口太少,城市化率高,每个城市之间发展差别不是特别悬殊,而中国则是相反,所以中国还有很大的发展空间
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追逐繁星的孩子y 发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
你永远叫不醒一个装睡的人
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爱默生 (楼主)   发表于:07-06   本条回复来自于:地宝网app   [只看该作者]  
回 追逐繁星的孩子y 的帖子
引用
追逐繁星的孩子y:你永远叫不醒一个装睡的人(2018-07-06 18:18)
或许整个中国人都沉睡在等地产的梦中,我也和大家一样期待实业兴邦!科技才是第一生产力,绝非是砖石垒起来的房子
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五柳566 发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
再深入一下:

目前南昌市的常住人口是500多万人,2017统计的数据是546.36万人,这个数字对于周边的其他省会城市来说,并不高。就像长沙2017统计的常住人口是791.81万人,武汉2017年统计的常住人口是1091.4万人,福州2017年统计的常住人口是766万人,合肥是796.5万人。

但是据统计,整个江西在2016年统计的人口是4592万人。也就是说,单是本省就依然有很大的人口支撑可以作为南昌人口的流入。

南昌作为江西的省会,也是江西未来发展的重点城市之一,最近也在实施最新的人才引进和各种低门槛落户方式,相信也会吸引更多人口的流入。所以,从长期看,南昌人口的流入将会刺激南昌房价的上涨。

再者,虽然南昌实施了限价,但是从目前土拍的情况看,目前的最高限价为朝阳一地块限价18500,所以南昌房价要破两万也是正常的现象了。而且,最近九龙湖某些楼盘的开盘价都达到了一万八,儒乐湖新城也卖到了将近一万,最近的土地供地也不是很多,一个月住宅地块拍卖的次数也能数的出来,南昌房价短期内如何跌?
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五柳566 发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
继续深入:

2018年南昌各版块限价房也将继续入市,九龙湖12000元/㎡、新建9500元/㎡、象湖9000元/㎡、高新13000元/㎡,不过这些万元盘想要3成首付买到基本不可能了,全款、绑装修很常见了,最要命的是就算你全款,指不定还要找人给你“引荐”一下。其次,虽非万元神盘,但凡是有点地段优势或品牌优势的,都不愁卖。

也就是说,低价盘数量越来越少了,而且低价盘很难低价买到了。就算你要买,区域恐怕也不像2017年还有的挑了。

现在买房人想要高性价比买房,买又便宜又好的只有今年这两三个月时间了,越往后房源价格差距越大、越没有选择空间。
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爱默生 (楼主)   发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
再深入一下: 目前南昌市的常住人口是500多万人,2017统计的数据是546.36万人,这个数字对于周边的其他省会城市来说,并不高。就像长沙2017统计的常住人口是791.81万人,武汉2017年 .. 查看完整回帖>>
南昌人口少,也是基于江西是个人口小省,安徽7000w人,湖南湖北都在7-8000w人口左右,但是江西有个特点,除外南昌,其余城市发展极差,和附近省份的地级市相比,落后太多,因此,南昌对于下面城市人口的虹吸效应将会大于你所提到的几个城市,南昌人口规模在5年左右,很可能会达到700w人!这多出来的200w人对于房子需求量极大,作为安身之所,他们起码能消灭50w-100w套,这已经大大超越了南昌市的供应量数倍之多!
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夜半逾城 发表于:07-06   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
只要有人来,就不怕房子多
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喝不完杯中酒 发表于:07-06   [只看该作者]  
这只是个客观分析。不代表我有多少房子。大家都受到房价折磨之苦
别这么谦虚,你可是有6套商品房的人,在炒房客里也算是个小散。
你说这么多,其实就是在一本正经的胡说八道,只是为上涨找理由。
南昌的房价是暴涨,除了南昌,很多新一线和二线,甚至三四线也涨的厉害,上涨的本质我等会说,但绝对不是你说的原因,这些理由一般是黑中介是糊弄人的。
首先,南昌的房地产根本算不上火爆,要知道限购前月销售是8000套,现在是3000套,其中被拆迁的占大头,真刚需就少的可怜了,开盘即售罄这种P话就不要说了,谁都知道这,是销售人员积累了几个月,甚至数年的成果,只不过放一天卖而已。
1,南昌最近的人口落户政策,没啥好说的,你有人家也有,人家力度更大,并没有大的优势
2,昨天我们还说了,燕郊房价跌了70%,一万多,如果南昌房价二万,为什么不燕郊买一套呢?
3,棚户改造的权利,都上收了,地方要消停了
4,其实本地人的房子谁家没几套,这种计算真是想当然,就算本地少量的屌丝,也有经济房,安置房,只有外地人想落户的需求才是真的需求。
5,伪概念,如果平均算,南昌根本不缺房,还记得高新的干部不,他就有数几百套房。市区人口300万,按规划,九龙湖能安置50万,象湖50万,高新50万,经开50万。。。。老实说,不够填的。
6,原谅我看到这条笑了,还6个钱包,你动下丈母娘的钱包试试看喽,看会不会被打断腿,还要父母每月提供2000元的房贷,这种可怕的啃老思想是怎么来的呢?
所以楼主说了这么多,就是瞎说八道,有人问,为什么会涨,我只有二个字“垄断”。人为刀俎我为鱼肉。不过,垄断虽然很牛掰,但一直这个搞法,市场的经济规律还是会教它做人的。
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喝不完杯中酒 发表于:07-06   [只看该作者]  
这只是个客观分析。不代表我有多少房子。大家都受到房价折磨之苦
别这么谦虚,你可是有6套商品房的人,在炒房客里也算是个小散。
你说这么多,其实就是在一本正经的胡说八道,只是为上涨找理由。
南昌的房价是暴涨,除了南昌,很多新一线和二线,甚至三四线也涨的厉害,上涨的本质我等会说,但绝对不是你说的原因,这些理由一般是黑中介是糊弄人的。
首先,南昌的房地产根本算不上火爆,要知道限购前月销售是8000套,现在是3000套,其中被拆迁的占大头,真刚需就少的可怜了,开盘即售罄这种P话就不要说了,谁都知道这,是销售人员积累了几个月,甚至数年的成果,只不过放一天卖而已。
1,南昌最近的人口落户政策,没啥好说的,你有人家也有,人家力度更大,并没有大的优势
2,昨天我们还说了,燕郊房价跌了70%,一万多,如果南昌房价二万,为什么不燕郊买一套呢?
3,棚户改造的权利,都上收了,地方要消停了
4,其实本地人的房子谁家没几套,这种计算真是想当然,就算本地少量的屌丝,也有经济房,安置房,只有外地人想落户的需求才是真的需求。
5,伪概念,如果平均算,南昌根本不缺房,还记得高新的干部不,他就有数几百套房。市区人口300万,按规划,九龙湖能安置50万,象湖50万,高新50万,经开50万。。。。老实说,不够填的。
6,原谅我看到这条笑了,还6个钱包,你动下丈母娘的钱包试试看喽,看会不会被打断腿,还要父母每月提供2000元的房贷,这种可怕的啃老思想是怎么来的呢?
所以楼主说了这么多,就是瞎说八道,有人问,为什么会涨,我只有二个字“垄断”。人为刀俎我为鱼肉。不过,垄断虽然很牛掰,但一直这个搞法,市场的经济规律还是会教它做人的。
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喝不完杯中酒 发表于:07-06   [只看该作者]  
别这么谦虚,你可是有6套商品房的人,在炒房客里也算是个小散。
你说这么多,其实就是在一本正经的胡说八道,只是为上涨找理由。
南昌的房价是暴涨,除了南昌,很多新一线和二线,甚至三四线也涨的厉害,上涨的本质我等会说,但绝对不是你说的原因,这些理由一般是黑中介是糊弄人的。
首先,南昌的房地产根本算不上火爆,要知道限购前月销售是8000套,现在是3000套,其中被拆迁的占大头,真刚需就少的可怜了,开盘即售罄这种P话就不要说了,谁都知道这,是销售人员积累了几个月,甚至数年的成果,只不过放一天卖而已。
1,南昌最近的人口落户政策,没啥好说的,你有人家也有,人家力度更大,并没有大的优势
2,昨天我们还说了,燕郊房价跌了70%,一万多,如果南昌房价二万,为什么不燕郊买一套呢?
3,棚户改造的权利,都上收了,地方要消停了
4,其实本地人的房子谁家没几套,这种计算真是想当然,就算本地少量的屌丝,也有经济房,安置房,只有外地人想落户的需求才是真的需求。
5,伪概念,如果平均算,南昌根本不缺房,还记得高新的干部不,他就有数几百套房。市区人口300万,按规划,九龙湖能安置50万,象湖50万,高新50万,经开50万。。。。老实说,不够填的。
6,原谅我看到这条笑了,还6个钱包,你动下丈母娘的钱包试试看喽,看会不会被打断腿,还要父母每月提供2000元的房贷,这种可怕的啃老思想是怎么来的呢?
所以楼主说了这么多,就是瞎说八道,有人问,为什么会涨,我只有二个字“垄.断”。人为刀俎我为鱼肉。不过,垄.断虽然很牛掰,但一直这个搞法,市场的经济规律还是会教它做人的。
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喝不完杯中酒 发表于:07-06   [只看该作者]  
这只是个客观分析。不代表我有多少房子。大家都受到房价折磨之苦
别这么谦虚,你可是有6套商品房的人,在炒房客里也算是个小散。
你说这么多,其实就是在一本正经的胡说八道,只是为上涨找理由。
南昌的房价是暴涨,除了南昌,很多新一线和二线,甚至三四线也涨的厉害,上涨的本质我等会说,但绝对不是你说的原因,这些理由一般是黑中介是糊弄人的。
首先,南昌的房地产根本算不上火爆,要知道限购前月销售是8000套,现在是3000套,其中被.拆.迁的占大头,真刚需就少的可怜了,开盘即售罄这种P话就不要说了,谁都知道这,是销售人员积累了几个月,甚至数年的成果,只不过放一天卖而已。
1,南昌最近的人口落户政策,没啥好说的,你有人家也有,人家力度更大,并没有大的优势
2,昨天我们还说了,燕郊房价跌了70%,一万多,如果南昌房价二万,为什么不燕郊买一套呢?
3,棚户改造的权利,都上收了,地方要消停了
4,其实本地人的房子谁家没几套,这种计算真是想当然,就算本地少量的屌丝,也有经济房,安置房,只有外地人想落户的需求才是真的需求。
5,伪概念,如果平均算,南昌根本不缺房,还记得高新的干部不,他就有数几百套房。市区人口300万,按规划,九龙湖能安置50万,象湖50万,高新50万,经开50万。。。。老实说,不够填的。
6,原谅我看到这条笑了,还6个钱包,你动下丈母娘的钱包试试看喽,看会不会被打断腿,还要父母每月提供2000元的房贷,这种可怕的啃老思想是怎么来的呢?
所以楼主说了这么多,就是瞎说八道,有人问,为什么会涨,我只有二个字“垄.断”。人为刀俎我为鱼肉。不过,垄.断虽然很牛掰,但一直这个搞法,市场的经济规律还是会教它做人的。
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