南昌买房攻略,个人心血,非喜勿批。

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爱默生 (楼主)   发表于:02-07   本帖来自于:地宝网app   [只看楼主]  
[ 本帖被 马虎典 设置为精华(2018-02-07)! ]

论坛里,很多朋友在谈论南昌房子贵,买不起。可是南昌房子现在究竟贵不贵呢?按照2018年1月政府给出的成交均价是12000每平方左右,我们结合南昌年轻人平均月收入5000左右,在稍好一点的单位,月收入10-20k并非离谱,平均房价收入比为2.5比1,相比在北上深,均价50000/平,人均收入1.2万,年薪能达到50w以上的不足10%,相比较,一线城市房价收入比为4.6比1。即便一线城市收入比接近于南昌的两倍,我仍不可忽视价格的绝对差,及抗风险能力的评估,一线城市上涨10%,按100平的房子算,其单套房子总价涨幅绝对差为50w,而南昌同样房子只有12w!在对于月供上面,南昌单套房子月供5000,而一线城市还贷月供达到25000!假设在一个家庭出现意外的情况下,南昌家庭很少会因为5000的月供而付不起房贷,而在一线城市,很可能因为收入达不到25000,从而出现房产被银行收走的可能性!总的来说,南昌房产并不贵,相当处于一个比较合理的价格区间。但是,南昌房产投资仍有文章可做!我们下面可逐步分析南昌各区域投资的市场分析。我们从老市区逐步向各个新区铺开吧。

1、东湖区:作为老南昌人,我们都知道东湖区承载了南昌市的大部分商业、教育、卫生及行政中心。百盛,财富等南昌最早,最热闹的商场均位于东湖区,南昌几个最好的医院也都在东湖区,南昌地铁也横穿东湖区的关键性区域。可是东湖区正因为过多承载了上面的城市功能,少有土地出让,核心区域的大士院,几十年都没改变,犹如香港的九龙寨,其中充斥着众多阴暗的社会现象!犹如一颗毒虫,过重的拆迁费用及过于复杂的人文环境,导致其无法去除,反被其伤!

目前东湖区开发的几个楼盘,比如二七北路的一个位于老货场附近的小区,虽然有育新的学区,但是周围环境不佳,导致其价格并非高涨。再往北,出了洪都大道的力高什么的一个小区,原址是南昌发电厂的土地及青山路灰常的土地,对面是水岸观邸,该小区有众多的还建房,整体缺乏商业气氛,学区及优良的人文素质,加之该地段处于东湖区的边缘,投资价值仍待商榷!

因此我认为,东湖区固然好,但是其核心区域仍为叠山路、中山路,步行街一代区域,如这一代区域房子能够拆迁,重新建起优质小区,尤其是围着八一公园周围的小区,整体环境优良,人物素质上来后,加上附近有的邮政路小学、百花洲小学,二十八中、二中、三中等优质学区那么,投资价值将会得到更好地体现。目前东湖区在售楼盘太少,优质楼盘也太少,真的没一个建议投资!如果愿意赌拆迁,那么可以尝试市区一些老公房,风险较大,不建议!附上该地区2011年老房子价格7000左右,目前在售老房子价格12000左右,六年涨幅接近90%,但是目前南昌限购政策,除非有老城区情节者、搏拆迁者或者为孩子进入老城区本部的学区外,不宜购入!

2、西湖区是也是老南昌人的另一只脚,南昌的美味尽在西马庄,绳金塔,三眼井、六眼井,地铁也经过此地,与东湖区类似的是老城区老房子多,阻力大,投入高,拆迁困难!但是西湖区有着南昌第一个优质楼盘——恒茂国际华城,那是南昌第一个真正意义上的楼盘,房子质量口碑极好!虽然目前里面租户较多,人员混杂,有南昌楼凤窝之称,但是谁也不能否认其领头羊的地位。与其相似的是金域名都,两个楼盘在十年前就已经是南昌的房价头羊,但是由于南昌经济中心西移,两处楼盘均未有特别好学区,投资价值降低,前景并不被非常看好。

可喜的是,省政府板块开发,苏宁强势入驻,如果此地建设有楼盘房,在1-2地铁交界口,我初步估计,如果房子为精装修交付,那么房价应当在3.5w左右,如果有经济实力,应该不顾一切拿下,最好拿80-130平方经济实用的户型!以后一定会见涨!西湖区的三眼井,六眼井一带,基本上短期之内也看不到整体动迁的可能性,如果有,那也尽量拿下此处的房子,一定会有投资价值。老房子不宜购入投资理由与东湖区类似!

忘记提及洪城大市场板块....这块地方靠近沿江路区域甚好,围老南昌的富裕阶层的居住地点,缺点是房子老旧 ,出入不方便,停车困难。但是洪城大市场周围的几个楼盘由于该区域较为混杂,目前价格卖不起来,仅为11000左右,相比较11年的6-7000左右,溢价率多低就不提了!

3、青山湖区,旧称郊区,现在其边缘与东湖区及西湖区接壤,青山湖区的优良楼盘集中在青山湖沿岸,比如香溢花成,白金汉,恒茂青山湖等,包括省长楼也位于这里,附近有南师附小,及南大附中,地铁三四号线也将经过此地。缺点是,该地段附近无商业圈,缺乏行政、金融等氛围,购买者多位刚性需求者,出租价值较低,因此作为自住区域,青山湖沿岸不错,但是作为投资区域,个人觉得价值并不是很好。

2011年,香益花城价格达到6-8000,目前价格很难达到翻倍,碧海云天,也是类似,11年1万单价的花园洋房,现在价格仅为14000,涨幅堪忧!青山湖西岸、北岸为江纺、硅酸盐厂等效益较差的企业所包围,我很纳闷青山湖北岸的万科,如此差的地段,除外自住别墅者,高层房子尚未发现任何具有投资的潜力,涨幅也堪忧,目前据我所知11年为1w,目前高层的普通房子价格在15000-17000左右,涨幅70%以下!

青山路北段几十年如一日的无规划及发展,此处还有众多近郊尚未拆迁的农村,整体环境差,人文素质相对较低,属于发展的洼地不说,更可怕的是没有发展的规划。青山湖区往南是南昌大学老校区及上海路一带,城中村较多,较好楼盘为恒茂国际都会,价格目前18000左右,感觉此楼盘也是发展到了顶点,继续投资价值一般,其余的一些中小楼盘有着较大的缺陷,再继续往南就接近往解放东路、昌南大道区域,那边基本上人口密度低,周围环境非常不理想,交通也不方便,周围城中村繁多,一些建材市场,物流中心等,导致人员流动性复杂,不安全因素较多,如果非经济不宽裕的刚性需求一族,请勿涉足该地域...该地域11年价格在5000-8000之间。目前在8000-12000之间,六年涨幅仅为50%左右,投资潜力更为低下!

4、高新区原本为郊区的一部分,现在被分出来了,以火炬广场那条路为界吧,高新区的特点为,地方大,新楼盘多,有部分城中村。个人感觉南昌的高新区,实质上缺乏大量的高科技企业进入,从北往南有老牌楼盘万科、青春家园、台湾花园、庐山花园、京东小区、宜兰苑、凯美颐和、世纪风情等,再往南走到解放路那块,有块地被万达拿下吧?好像是,打算建设一个万达广场.....多少年后能做起来?目前未知!

往东走就是沿着地铁一号线,绿地新都会,方大上上城,靠北边还有成泰胡云天成,绿地自由城,万科艾溪湖,恒大城等等,部分有三中京东小区,这块区域里面有一系列高职及师大等学校,这一些地方面积很大,企业少,行政机关少,仅有的高校教师收入并非很高,很难消化和支撑的起这块地区的房价,笔者记得2008年,世纪风情三期开盘价格4500,11年升到了7000-8000元,目前售价应该是在13000-14000,还需要是精装修的,溢价率实质也就是70%左右,自住尚可接受,投资价值低,很难取得相应回报率。这块区域目前交通也不便,缺乏立体交通规划。

5、象湖新城,说实话,这块区域了解不多,以前只有昌南大道一个口子进入,堵车的一塌糊涂,现在有了隧道,交通便利很多地铁过不过像湖,目前不完全清楚,据说不过。像湖整体摊子很大,楼盘很多。很多楼盘仍旧是空置,整体缺乏实用性质,周围学区好像没听说过,也没有啥企业、和行政事业单位,高校都没听说过几个,晚上想打车出来都比较困难。这块区域2008年价格在2000-4000元,11年价格5000-7000元,目前价格在10000元,溢价率80-90%...但是个人感觉水分很大,虽然有几个商圈,口碑反应不好。自住及投资感觉都不适合,仅适合附近上班者,实在手头经济不宽裕者的短期缓冲!

6、青云谱这块地方还真不了解,感觉就井冈山大道和江铃合围起来的地方,不热闹也不荒凉,单位不多也不少,缺乏商圈、学校、仅有医院为武警及94医院,水平及其一般,这块区域房价一潭死水吧,11年7-8000,现在也就是13000的样子,井冈山大道好于江铃板块很多,靠近老福山板块也好于鲍家花园区域!此处新楼盘不多,租金不高...投资价值一般..这块区域真心不熟悉...

7、朝阳新城原本属于西湖区,但是感觉和西湖区有所脱节,毕竟以前这一块是朝阳农场区域,不属于老市区范畴,单独拿出来说。这块区域貌似得到的了省市政府的一些照顾,九州高架贯穿道路面也比较宽阔,西湖万达已经入驻,人流量目前不明,没去过,有两个学校分别是一中、朱市小学和站前路小学分校。

卫生系统在这一块区域也不完善,三医院该区域拆迁不完善,存有较多的原住民的矮破小的房子,严重影响市容,周围有数个建材市场,围绕着数个物流中心,尤其是以喜盈门周围为例,有点煞风景。我对朝阳新城还是有点希望,但是根据目前这边核心区域房价1.5-1.8w的价格,短期内上涨很难,出租则市场较小,周围缺乏足够的企事业单位,短期内的出租回报不高。这边房子适合有耐心的投资者,需要五到十年的期限,才会有个较理想的回报,期间,租金的回报这一块则会不理想。具体如何,还要看政府的进一步引导。

8、九龙湖新城—现在进入一个相对的高潮,它是省政府的亲儿子,短短五六年时间,房价从5000迅速涨到现在的15000以上,溢价率300%,这个幅度放在北京上海亦不为不出色,九龙湖新城有两条高架和两三条地铁通过,交通不可谓不方便,万达乐园,海底世界皆为省内独一份,育新学校这个省政府的保育员从老市区跟着保育到九龙湖,随后我相信更多的学校会在这边办理分校,教育这块不可谓不好,西客站在此地也给此地增添不少人流量,省政府公务员集资建房也在此地,随着进一步入驻单位的完善,此地人口密度会越来越高。唯一值得担心的地方在于:

1)省政府对于几个新城的开发在时间上没有拉开差距,江西人口是人口外流大省,约700万有登记的人口在外省市,如果加上未登记的、拖家带口,携老扶幼出行的,我估计有1000w,江西人口本来就少,4600w为河南、四川的35%,安徽的70%,长年居住在江西的人口甚至少于常年住在上海这么小一个地方的人口。南昌本地人口也有所外流,几个新城同时开发,而且开发的刚性过猛,会导致九龙湖新城的人流量不足,价格虚高。

2)还有一点就是,九龙湖对岸是东新乡,九龙湖的连接板块素质相对较差,也对其发展有所影响(相比上海,外滩对岸的陆家嘴,和浦江对岸的华泾,同样是一江两岸,价值完全不可同日而语!)这一切还需要省市政府的进一步协调和发展,这块区域,投资潜力可以肯定,但是在短期内价格有点虚高,入住率不高会导致抛售较难,短期内无租金的回报,如果上车比较晚的兄弟需要慎重,除非你有雄厚的资金,打算做5年左右的打算。火箭喷射期已经过去啦....

9、重中之重,红谷滩新城,核心区域的核心区域,毋庸置疑,20年前市政府决心打造红谷滩的绝对是一个英明的决定,目前来说,也是南昌唯一拿得出手的城市名片,该块区域城中村改造非常成功,毫无农村的印记。在商业上沿江片的写字楼,地标双子塔,国际金融中心,金融大街等一系列的打造,已经完全成为了南昌的金融中心,市政府率先入驻,也带来了政治中心的确定,区域内南昌的三个顶级五星级酒店也是交相辉映,一江两岸对面就是南昌的滕王阁,八一桥用不到1500米就把最热闹的老城区和红谷滩中心区联系起来,步行过江也仅仅不超过30分钟,第一条地铁贯穿新区和老城区核心地带,秋水广场到滕王阁仅仅一站距离,5分钟而已!

吃穿住行等设施经过近20年的发展,皆极为方便,铜锣湾,世贸,万达华润万家,天虹,洪城大厦等商圈人气旺盛,发展成熟。本区域学区也极为成熟,南大南航附中附小,师大附中,南师附小,实验中学,二中,育新等一系列的学校瓜分了绝大多数该区域的的学区!该区域楼盘发展成熟,众多热门优质小区在此,此处楼盘价格均在16000/平以上,最高者达35000/平,超过两万的楼盘比比皆是!此处楼盘适合家庭经济基础较好,个人能力较强者。

目前因为政策性限制,房价暂时稳定,如果政策稍有放松,比如可以人均买两套,那么我预计,最近核心区域房子会有一个报复性的上涨,因为外来购房者本身意愿皆为红谷滩中心区购房,该区域楼层好,户型好的房子真的是卖一套少一套,目前外来人口买不到,有些多套房产者卖掉后无法再购入,选择捂盘,预计限购政策一放松,此处房价将会涨至2.5/平起步,限购政策我预计不会超过三年,有能力者,强烈建议拿下,三年之后必有行情,不要过于考虑价格,合适房源,拿下 拿下还是拿下!至于出租,这块区域也是一样有着优良的回报率,这块地段学区好,环境好,整体素质高,很多买不起此处房子的人,会选择为孩子在附近租房子,以供孩子上学,同时,周围金融行业多,可以吸引很多年轻人留在这个区域,租房非常便利!一套一居室资金在2000左右,一套两居室,租金在3-3500左右,租金回报可以大于按揭贷款。何乐而不为呢?

以上是我个人对南昌市各区域购房的不成熟的分析,有误差可以请教,勿喷,至于南新两县,进贤,新奇周及湾里,实在无法评价。有熟悉的朋友可以指导,尤其是南新两县的前景和展望.....。

我认为投资买房,一个是看该区域房产升值率的变化,除此之外,还应该注意自己的按揭所付出的利息喝升值率的差价,同时要注意房子是否装修,出租后的回报多少,尤其是在目前这个这个国家严格控制价格的年代,加之租售同权的铺开,房租的比例也不可忽视,以一套南昌市150万的两居室算,首付50,贷款100w,五年增值率30% 为200w,如果除去房贷,个人盈利可能只有20w,如果加上装修,则盈利更少。如果投资者买的是装修好的房子,同样价格和贷款 ,哪怕贵5-10w。每面房租可以有3-5w,五年则为15-25w,这一笔收入可不可小视哟。

而且装修过的房子再次出手,依然可以把这笔装修费用卖到价格!二次出手时候,装修价格不会大跌咯!所以每个不同的人,根据自己的能力的不同,选择合适的购房方向,当然,我个人建议仍然不要离开红谷滩核心区域,这里才是最保值的地段..如果有喜欢讨论房产的兄弟,可以和我私聊,我们也可以讨论北京上海的房产投资方向,有兴趣的话,做个好朋友....不喜欢我文章的。也不要喷我哟....看看就好了.....

[ 此帖被马虎典在2018-02-07 08:59重新编辑 ]

8人点赞

热门回复
我爱我家de涂斌 发表于:02-07  
了解不全还敢发这样的帖子。只能忽悠跟楼主一样,不了解的人了
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最新回复
喝不完杯中酒 发表于:02-07   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
支持,顶!
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anli_ko 发表于:02-07   [只看该作者]  
楼主说的很全面
但省政府属于东湖区,西湖区在售的优质楼盘还是蛮多的,比如王府井,象南,朝阳等
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了解不全还敢发这样的帖子。只能忽悠跟楼主一样,不了解的人了
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如歌的行板2006 发表于:02-07   [只看该作者]  
做了好多功课,分析的比较有道理,服。
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爱默生 (楼主)   发表于:02-07   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
了解不全还敢发这样的帖子。只能忽悠跟楼主一样,不了解的人了 [表情]
各人有各人的见解,你觉得进贤好我都没话可说。
  0
zqictan 发表于:02-07   [只看该作者]  
红谷滩翠苑路那片城中村,鱼龙混杂,现在还没拆,怎么能说毫无农村印记??
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爱默生 (楼主)   发表于:02-07   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
楼主说的很全面 但省政府属于东湖区,西湖区在售的优质楼盘还是蛮多的,比如王府井,象南,朝阳等
对的。肯定有遗漏。西湖区的老城区范围,是可以的,但是王府井靠近青云谱,看看开发的 如何吧
  1
放开那只斑马 发表于:02-07   [只看该作者]  
MARK 回来慢慢看
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爱默生 (楼主)   发表于:02-07   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
红谷滩翠苑路那片城中村,鱼龙混杂,现在还没拆,怎么能说毫无农村印记??
你说的是红谷八路吧?这块地域的确存在,但是相比较整块区域而言,这块面积过于狭小....靠近新建县,不影响整体
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vvian 发表于:02-07   [只看该作者]  
用户被禁言,该主题自动屏蔽!
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vvian 发表于:02-07   [只看该作者]  
用户被禁言,该主题自动屏蔽!
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爱默生 (楼主)   发表于:02-07   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
写的一文不值,坐井观天。一点见识没有,还学人家出来写文章。笑死人
我已经说了是我个人分析。不喜欢可以不评价,你有自己的观点。你也可以写出来!而不是做喷子!
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万科熊猫 发表于:02-07   [只看该作者]  
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丹青画梅 发表于:02-07   [只看该作者]  
仁者见仁,智者见智,房产这东西什么也说不准,一切都要看政府的决策。非内部、专业人士很难有全面的信息
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yzj3690 发表于:02-07   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
写的非常好 非常全面
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亦宸 发表于:02-07   [只看该作者]  
个人认为...对房地产要有发展的眼光...

例如楼主看好的西湖区红谷滩区.....已经是发展的相对相当成熟的区域....你再去投资...首先资金不会少...回报率未必有多高....十几年前大家看红谷滩满地坟地的时候谁会想到现在的红谷滩已经寸土寸金了....

即然是投资肯定是有战略性和眼光性的....但是南昌市的几个版块...青山湖高新象湖等都没法入得了楼主的法眼....

可能楼主不想招骂吧.....如果你说红谷滩不值得投资谁也不信.....你要让大家去儒乐湖投资就是招骂....

另外我倒想请教一下楼主....按一套刚需二套改善三套以上才算投资的说法.....现在南昌市限购的这么严重.....哪来的那么多人有购房资格呀....
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喝不完杯中酒 发表于:02-07   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
吓我一跳,我没回复,怎么有这样的回复?后来一想好像是系统有这样的回复,我不小心点了。楼主就是看好红谷滩,还有,别用一线城市的买房标准和南昌比,一比马上比出能买的起房的优越感的。
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terry小马 发表于:02-07   [只看该作者]  
南昌的经济总量就那么大,想满城开花不太现实,得看政府的政策倾向哪里
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爱默生 (楼主)   发表于:02-07   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
个人认为...对房地产要有发展的眼光... 例如楼主看好的西湖区红谷滩区.....已经是发展的相对相当成熟的区域....你再去投资...首先资金不会少...回报率未必有多高....十几年前大家 .. 查看完整回帖>>
用户父母名字。夫妻拆开买,还有少数有先见的人。有几张身份证的...
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爱默生 (楼主)   发表于:02-07   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
仁者见仁,智者见智,房产这东西什么也说不准,一切都要看政府的决策。非内部、专业人士很难有全面的信息
我只是揣摩一下罢了。个人见地,有想法可以一起交流,我的并非完全对的呀。探讨才有进步
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