浅谈南昌商业地产投资(1)

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阅读数:23996  |  回复数:32
小刚的回忆 (楼主)   发表于:01-25   [只看楼主]  
文/黄刚(微信:answer30)

作为一名商业地产从业者,经常会被身边的亲戚朋友问及哪个楼盘的商铺可以买啊?
买什么位置啊?
多少价格合适啊?
......
等等一系列的问题。
其实我想说关于这些问题是没有标准答案的,下面我会简单给大家一些参考。
-----共勉。
一、辨别产权
目前市面上出售的商铺产权有两种
1、有产权
这种商铺的产权是真正有产权的商铺,即40年产权,可以抵押、交易,有产权证。大部分购买此类商铺用于投资或自营,但是后期交易,商业税过高,约20%左右。
2、无产权
市面有大部分交易的商铺是没有产权的,开发商只卖使用权,只有购铺的协议,这种商铺在房管局是没有备案。这类商铺为什么有人购买?大部分客户都是被表象忽悠了,因为开发商承诺了投资回报,带着租约去销售的,客户一看租金还蛮高,算一下大概十几年就回本了,所以心动,殊不知这类商铺没有任何价值,客户看到的只是前期的繁荣景象,后期卖完,开发商不经营,商铺就砸手上了。
二、位置
这个话题就比较大了,我简单阐述下。
1、成熟商业区,如:红谷滩中心区、老城区等,周边的配套齐全的区域。此类商铺价格偏高,但是升值快,租金回报高。商铺尽量买小面积段的,开间宽、进深短的商铺。此类商铺总价少,投资门槛低,易转手。
2、非成熟区域的商铺,如:九龙湖、望城新区、高新等,如果要入手,尽量买刚需楼盘的住宅底商,刚需楼盘入住率高、快,商铺的价值体现特别快。
3、街区商业,如:新力都荟、恒茂梦时代等,商铺比较集中,投资此类商铺一定要慎重,如果非要投资,尽量买一楼沿街铺,即使项目以后不成功,最起码你的商铺不会没有人租,如果是内街或者二楼、三楼、四楼,你所投资的商铺空置率的风险非常大。
4、盒子商业,如:新力都荟盒子、万达广场等,也叫室内步行街,按照行业惯例,大部分开发商会自持盒子里面的商业部分,也有部分开发商会拿出来卖,这一类商铺的运营难度特别的大,因为经营户需求的面积比较大,而你所购买的商铺都是分割的,所以要并铺经营,所以很难统一所有业主的意见,有一家有分歧,经营户就不会租你的商铺了,大部分经营户也不会从小业主手上租,一般都是管理公司返租(后面会专门提这个返租的风险控制概念),管理公司统一管理所有的商铺,经营户和管理公司签合同。

注:任何形式的转载请标明作者及出处,否则将追究其法律责任。
[ 此帖被小刚的回忆在2018-01-31 11:21重新编辑 ]

13人点赞

热门回复
划过青春 发表于:01-26  
这个讲的非常好 ,期待更新。啥时候更新
  6
willy881018 发表于:01-26  
总体来说 一手投的话风险系数不可控 二手过户太高,(中心区均价太高),成熟区价格太高---房东不是傻子,生金蛋的卖掉。商铺目前个人感觉坑的概率较大,----投资有风险,入坑需谨慎,---风险和回报是并存的
  3
卧龙路旁有泥鳅 发表于:01-26  
楼主讲的很好,期待继续更新!
盒子商业那部分,莫名想起紫金城。。。
  2
最新回复
划过青春 发表于:01-26   [只看该作者]  
这个讲的非常好 ,期待更新。啥时候更新
  6
怀念123 发表于:01-26   [只看该作者]  
  2
胖胖熊123 发表于:01-26   [只看该作者]  
哈哈,这个确实专业。不愧为业内人事,所言句句都是金句!
  4
大脸瘦子 发表于:01-26   [只看该作者]  
领教啦
  1
一个字缘分 发表于:01-26   [只看该作者]  
好文章, 必须顶起来。
  1
anli_ko 发表于:01-26   [只看该作者]  
哇,这个好厉害,学习了
  1
ivychan 发表于:01-26   [只看该作者]  
这篇帖子不错...谢谢LZ的分享...对于这篇帖子,,重点是要辨别产权和使用权...涨姿势了...
  1
南昌鲤鱼洲 发表于:01-26   [只看该作者]  
谢谢楼主分享
  1
fit2006 发表于:01-26   [只看该作者]  
无产权的还有另外一种情况,就是购买使用权,并不承诺返租,但售价比有产权的要低些,楼主怎么看?
  1
ys110 发表于:01-26   [只看该作者]  
不错,继续顶
  1
kkkkk828 发表于:01-26   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
写的不错,商铺的两级分化相当严重!
  1
小刚的回忆 (楼主)   发表于:01-26   [只看该作者]  
无产权的还有另外一种情况,就是购买使用权,并不承诺返租,但售价比有产权的要低些,楼主怎么看?
价格就是开发商的诱饵,此类商铺没有名义上的价值,房管局没有备案,抵押的话银行也不会认,甚至以后拆迁也不会有补偿的,因为它本身就没有身份,你怎么证明这个商铺是你的?当然你会有一个协议,一定要注意协议的主体是谁?开发商肯定是没有意义的,商铺没有产权是因为土地性质决定的,大部分是农村集体用地,产权方归所属的村集体,如果你和村委会签的话,是有效的。个人建议不要购买。除非它的位置特别的好、租金特别的高,而且是稳定持续的收益,你还是可以考虑的。
  1
小刚的回忆 (楼主)   发表于:01-26   [只看该作者]  
无产权的还有另外一种情况,就是购买使用权,并不承诺返租,但售价比有产权的要低些,楼主怎么看?
格就是开发商的诱饵,此类商铺没有名义上的价值,房管局没有备案,抵押的话银行也不会认,甚至以后拆迁也不会有补偿的,因为它本身就没有身份,你怎么证明这个商铺是你的?当然你会有一个协议,一定要注意协议的主体是谁?开发商肯定是没有意义的,商铺没有产权是因为土地性质决定的,大部分是农村集体用地,产权方归所属的村集体,如果你和村委会签的话,是有效的。个人建议不要购买。除非它的位置特别的好、租金特别的高,而且是稳定持续的收益,你还是可以考虑的。
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阿信956 发表于:01-26   [只看该作者]  
15年租金,收回投资,,这是一个规则,超过就有风险,,,
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willy881018 发表于:01-26   [只看该作者]  
总体来说 一手投的话风险系数不可控 二手过户太高,(中心区均价太高),成熟区价格太高---房东不是傻子,生金蛋的卖掉。商铺目前个人感觉坑的概率较大,----投资有风险,入坑需谨慎,---风险和回报是并存的
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楼主讲的很好,期待继续更新!
盒子商业那部分,莫名想起紫金城。。。
  2
月光小胖 发表于:01-26   [只看该作者]  
来挖坑的~!!!
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ilovejuly7 发表于:01-27   [只看该作者]  
总体来说,现在投资店铺风险已大大增加了,除了底层商铺以外,闲置的可能性都比较大
  2
万科熊猫 发表于:01-27   [只看该作者]  
  1
轻松轻松 发表于:01-27   [只看该作者]  
现在公寓到底好不好 多大才能落户的
  1
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