文/黄刚（微信：answer30）
作为一名商业地产从业者，经常会被身边的亲戚朋友问及哪个楼盘的商铺可以买啊?
买什么位置啊？
多少价格合适啊？
......
等等一系列的问题。
其实我想说关于这些问题是没有标准答案的，下面我会简单给大家一些参考。
-----共勉。
一、辨别产权
目前市面上出售的商铺产权有两种
1、有产权
这种商铺的产权是真正有产权的商铺，即40年产权，可以抵押、交易，有产权证。大部分购买此类商铺用于投资或自营，但是后期交易，商业税过高，约20%左右。
2、无产权
市面有大部分交易的商铺是没有产权的，开发商只卖使用权，只有购铺的协议，这种商铺在房管局是没有备案。这类商铺为什么有人购买？大部分客户都是被表象忽悠了，因为开发商承诺了投资回报，带着租约去销售的，客户一看租金还蛮高，算一下大概十几年就回本了，所以心动，殊不知这类商铺没有任何价值，客户看到的只是前期的繁荣景象，后期卖完，开发商不经营，商铺就砸手上了。
二、位置
这个话题就比较大了，我简单阐述下。
1、成熟商业区，如：红谷滩中心区、老城区等，周边的配套齐全的区域。此类商铺价格偏高，但是升值快，租金回报高。商铺尽量买小面积段的，开间宽、进深短的商铺。此类商铺总价少，投资门槛低，易转手。
2、非成熟区域的商铺，如：九龙湖、望城新区、高新等，如果要入手，尽量买刚需楼盘的住宅底商，刚需楼盘入住率高、快，商铺的价值体现特别快。
3、街区商业，如：新力都荟、恒茂梦时代等，商铺比较集中，投资此类商铺一定要慎重，如果非要投资，尽量买一楼沿街铺，即使项目以后不成功，最起码你的商铺不会没有人租，如果是内街或者二楼、三楼、四楼，你所投资的商铺空置率的风险非常大。
4、盒子商业，如：新力都荟盒子、万达广场等，也叫室内步行街，按照行业惯例，大部分开发商会自持盒子里面的商业部分，也有部分开发商会拿出来卖，这一类商铺的运营难度特别的大，因为经营户需求的面积比较大，而你所购买的商铺都是分割的，所以要并铺经营，所以很难统一所有业主的意见，有一家有分歧，经营户就不会租你的商铺了，大部分经营户也不会从小业主手上租，一般都是管理公司返租（后面会专门提这个返租的风险控制概念），管理公司统一管理所有的商铺，经营户和管理公司签合同。
注：任何形式的转载请标明作者及出处，否则将追究其法律责任。
作为一名商业地产从业者，经常会被身边的亲戚朋友问及哪个楼盘的商铺可以买啊?
买什么位置啊？
多少价格合适啊？
......
等等一系列的问题。
其实我想说关于这些问题是没有标准答案的，下面我会简单给大家一些参考。
-----共勉。
一、辨别产权
目前市面上出售的商铺产权有两种
1、有产权
这种商铺的产权是真正有产权的商铺，即40年产权，可以抵押、交易，有产权证。大部分购买此类商铺用于投资或自营，但是后期交易，商业税过高，约20%左右。
2、无产权
市面有大部分交易的商铺是没有产权的，开发商只卖使用权，只有购铺的协议，这种商铺在房管局是没有备案。这类商铺为什么有人购买？大部分客户都是被表象忽悠了，因为开发商承诺了投资回报，带着租约去销售的，客户一看租金还蛮高，算一下大概十几年就回本了，所以心动，殊不知这类商铺没有任何价值，客户看到的只是前期的繁荣景象，后期卖完，开发商不经营，商铺就砸手上了。
二、位置
这个话题就比较大了，我简单阐述下。
1、成熟商业区，如：红谷滩中心区、老城区等，周边的配套齐全的区域。此类商铺价格偏高，但是升值快，租金回报高。商铺尽量买小面积段的，开间宽、进深短的商铺。此类商铺总价少，投资门槛低，易转手。
2、非成熟区域的商铺，如：九龙湖、望城新区、高新等，如果要入手，尽量买刚需楼盘的住宅底商，刚需楼盘入住率高、快，商铺的价值体现特别快。
3、街区商业，如：新力都荟、恒茂梦时代等，商铺比较集中，投资此类商铺一定要慎重，如果非要投资，尽量买一楼沿街铺，即使项目以后不成功，最起码你的商铺不会没有人租，如果是内街或者二楼、三楼、四楼，你所投资的商铺空置率的风险非常大。
4、盒子商业，如：新力都荟盒子、万达广场等，也叫室内步行街，按照行业惯例，大部分开发商会自持盒子里面的商业部分，也有部分开发商会拿出来卖，这一类商铺的运营难度特别的大，因为经营户需求的面积比较大，而你所购买的商铺都是分割的，所以要并铺经营，所以很难统一所有业主的意见，有一家有分歧，经营户就不会租你的商铺了，大部分经营户也不会从小业主手上租，一般都是管理公司返租（后面会专门提这个返租的风险控制概念），管理公司统一管理所有的商铺，经营户和管理公司签合同。
注：任何形式的转载请标明作者及出处，否则将追究其法律责任。
willy881018
发表于：01-26
总体来说 一手投的话风险系数不可控 二手过户太高，（中心区均价太高），成熟区价格太高---房东不是傻子，生金蛋的卖掉。商铺目前个人感觉坑的概率较大，----投资有风险，入坑需谨慎，---风险和回报是并存的
卧龙路旁有泥鳅
发表于：01-26
楼主讲的很好，期待继续更新！
盒子商业那部分，莫名想起紫金城。。。
盒子商业那部分，莫名想起紫金城。。。
原帖由 fit2006 于 01-26 15:02 发表：1
无产权的还有另外一种情况，就是购买使用权，并不承诺返租，但售价比有产权的要低些，楼主怎么看？无产权的还有另外一种情况，就是购买使用权，并不承诺返租，但售价比有产权的要低些，楼主怎么看？
总体来说 一手投的话风险系数不可控 二手过户太高，（中心区均价太高），成熟区价格太高---房东不是傻子，生金蛋的卖掉。商铺目前个人感觉坑的概率较大，----投资有风险，入坑需谨慎，---风险和回报是并存的
总体来说，现在投资店铺风险已大大增加了，除了底层商铺以外，闲置的可能性都比较大
