必须是现房!南昌这块地拍出后,未来可能取消预售?

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graceless336 (楼主)   发表于:11-09   [只看楼主]  

日前,南昌青云谱区象湖东岸一宗商住用地公开拍卖,江西泽林房地产开发有限公司以总价3.45亿元拿下。规划要求除配建的安置房外,剩余建筑与其主体建筑同步建设,建成竣工、验收合格并完成交付后,宗地内商品房方可在房管局办理预售许可证
    也就是说
这是南昌第一宗要求“现房”销售的地块
随着现房销售条件的土地的推出
未来南昌会不会
全面取消预售制度的问题引发关注










  
毛坯限价12500元/㎡
地块原属人以3.45亿元拿下








该地块位于青云谱区三店西路以北、好又多超市西侧(原八一麻纺厂),地块占地53.156亩,为商住用地,起始价636元/亩,起始楼面价3107元/㎡,限价12500元/㎡。
该宗地分为两个地块,其中A地块用地面积约19亩,用地性质为商业设施用地、商务设施用地,其中旅馆计容建筑面积不小于2万平方米,剩余计容建筑面积可建设50%的服务型公寓。
B地块用地面积约44亩,用地性质为居住用地、绿地与广场用地(位于B地块东南角,面积按不小于10亩控制,不计入规划指标) ,配置社区用房不小于400平方米,其它配套设施结合生活区统一配置。
该宗地最后由地块原属人——江西泽林房地产开发有限公司(为南昌工业控股集团有限公司房地产开发子公司)以单价649万元/亩拿下,总价约3.45亿元,其中A地块楼面价2163元/㎡,B地块楼面价4425元/㎡,整体楼面价3171.01元/㎡。
了解到,该宗地所建住宅的控制性房屋销售价格(均价)上限为12500元/㎡(毛坯价),面积144㎡(含)以下实施全装修建设,因此商品房销售最高价格为17000元/㎡。
  
为南昌首宗要求现房销售的地块






值得注意的是,该宗地对于商品房预售有规定,宗地内配建安置房在交付土地后6个月开工,剩余建筑与其主体建筑同步建设,建成竣工、验收合格并完成交付后,宗地内商品房方可在房管局办理预售许可证。
也就是说,这是南昌第一宗要求“现房”销售的地块。现房是指开发商已办妥所售房屋的大产证,消费者在与开发商签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。


一名不愿具名的房地产人士向记者表示,现房销售或是未来趋势,但在转型期间可能会面临一些问题,比如出现销售断档等。现房销售加上限价,也会大大压缩开发商的利润空间,进而推迟新房上市时间。










    
专家:全面取消预售还不太成熟






其实要求现房销售并非南昌首创,全国首宗现房销售地块于2016年6月在深圳试点。此后,全国多个城市要求新推商住地采用现售开发模式。现房销售的推出将对房地产行业形成什么影响呢?南昌未来会不会采取全面取消预售制度?
11月7日,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从开发商角度看,需要快速回笼资金,而现房销售会造成项目资金占用周期延长,对开发商的资金以及能力有着更高的要求,中小房企除了抱团生存就只能退出市场。“现房销售带有一种调控性质,资金压力增加后使得开发商拿地更加谨慎。如果短时间内迅速取消预售改为现售制度,势必会造成新房供应的短缺,令市场发生动荡。”他告诉记者。
那么未来,南昌会不会全面取消预售制度呢?“从整个趋势来讲,全面取消预售制度的环境还不太成熟,即便有的话,也是个别地块在进行尝试,深圳和合肥也是这样做的。所以从某种程度来讲,这几年取消预售肯定是没太多可能。但从大趋势来讲,后续还是可能会取消预售的,但这跟房产税一样,需要循序渐进地去推进。”严跃进表示。
“我觉得市场依然会以预售模式为主,但可以多增加一些现售试点,来试探市场的反应,并给购房者、开发商更多的选择和适应的时间。”11月7日,上述一名不愿具名的房地产人士这样表示。








    
现房销售,惊喜还是惊吓?




现房销售是否更符合消费者利益?如果立即推广又会对市场产生怎样的效应?
1、 买现房,是对消费者最有利的模式
现房销售指的是开发商已取得所售房屋的大产证,消费者在与开发商签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。
这并非一个全新的模式,在全世界很多国家都是这样的模式。






对于消费者而言,其利好显而易见。
看得见摸得着的房子,避免了因为虚假宣传、延迟交房或质量问题等再次维权,也不会因房价大跌,房子没到手就价格“缩水”。
现房销售的质量、价格、风格都是透明的,不用听置业顾问的夸大介绍而凭感觉买房,可以说免去了很多的误导和困惑。






今年下半年,关于现房销售的报道频出。
9月下旬,广东房地产行业协会发布的通知要求逐步取消商品房预售制。
10月上旬,深圳龙华金茂府全部现房销售。
10月中旬,广东中山市16宗居住用地全部要求现房销售。
……
这都是房价下行时,市场对消费者信心重塑的助力。
对于消费者,现房销售更为可靠,但对开发商而言,现房销售难上加难。
2 、开发商,为何独爱预售?
楼市楼市,谁有楼就掌握了市场玩法。消费者向来处于弱势、没有多少话语权,开发商毫无例外的独爱预售,好处显而易见:
1 .提前锁定客户
开发商在取得土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证四证后,即可向银行申请项目贷款;待工程项目主体完工,获得商品房预售证后便可对外预售,以先期价格优势,提前锁定客户。
2  .加速资金回笼
商品房预售最大优点在于:项目施工阶段,就可预收商品房定金或首付款;项目主体建设完工或封顶后,又以住房按揭贷款的方式从银行收回销售房款。可以说房子没交出去,钱已经收完了。
3 . 缩短项目周期
通过预售,开发商以项目贷款、住房按揭贷款等多种方式融资,逐渐形成“边拿地、边融资、边建设、边销售”的高周转模式,一个项目预售完意味着另一个项目就可以启动,10个亿轻松撬动100个亿。






3 现房销售,吓到中小开发商
既然现房销售对消费者好处那么多,又能“掐住”了房地产融资的“咽喉”,减少楼市杠杆,可否立即全面推广呢?
答案,恐怕要让消费者失望。






首先,对于开发商来说,现房销售势必导致资金流转周期变长,全面推广无异于大规模洗牌:现房销售必然会带来资金压力,许多中小房企无法解决资金问题很可能应声倒下,大规模的烂尾就会出现。然而资金比较充足的大房企就会借机形成垄断,更不利于调控房价。
其次,对于房价来说,要求现房销售会打压高周转,开发商拿地建设的动力会减弱,住房供给也会相应减少。物以稀为贵,在1亿非户籍人口落户大中城市的背景下,住房供给一旦出现“断档”,房价非但不会降,很可能报复性反弹。
最后,对于市场来说,现房销售虽说可能是以后的趋势,但每个城市面临的情况各不相同,因此是否鼓励以及何时推广还需要因城施策。
目前深圳、中山、合肥等地纷纷试水现房模式,一定程度上是一种引导,是否成功就需要市场更多的回馈。






任何一个旧事物走向新事物,都会有争端、问题和反复,只要更有利于消费者,就理应成为前进的方向。
现房销售,值得期待。
预售制度能否取消
你怎么看?






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hylsq 发表于:11-09   本条回复来自于:手机地宝网   [只看该作者]  
出租/出售脚手架,注水围挡,(每天一元)。城市管理执法局指定产品。黄经理,15979037862
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