起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看楼主]  
[ 本帖被 地宝管理员 执行取消置顶操作(2017-01-18) ]
      人成年后三件大事基本上是每个人都必须经历的,那就是买房,结婚,生子。房子的概念对于咱中国人来说几乎等同于家。高房价让许多家庭要穷其几辈人的积蓄才能买一套房子。那么,选择一个适合自己的住房就至关重要!

      对于绝大部分人来说,买房都是新手。本帖就告诉这部分买房菜鸟,购房前期,你应该准备些什么!

     一、你是否具备南昌市的购房资格。
     南昌市的限购政策是:本地户口不限购,二套房首付6成。外地户口必须提供2年以上纳税证明或社保。证明才可以在南昌买房,首套付清后不限购一套房。


     二、要清楚手里有多少钱可用于购房。先考虑买得起的房子,再考虑喜欢的房子。
     1.预备首付多少。
     2.每个月最多能承受多少的贷款。
     3.预留部分钱用来超支。
     4.计划一下买房和装修中间有多少时间,没有足够的时间存钱的话,那就还要预留一部分装修的钱。

     三、你需要的是什么样的房子,也就是说你预备在哪个区域买房。
     南昌,划分了4老城区(东湖、西湖、青山湖、青云谱)加高新区、红谷滩区、南昌县、新建县、经开区、湾里区、朝阳新城、九龙湖新区。每个区域的房子差价都是以千来计的,要结合经济情况,根据你的工作和生活圈子来选择区域。你是准备在你和TA的工作地点的中间买房,还是靠近某一方的附近?这样就可以划定一个大的看房范围。

     四、收集楼盘资料
     现在网络非常发达,各种信息查起来都非常方便。在实地看房之前,先在新房库里面查你预备购房区域有哪些楼盘。并初步的筛选一下,这个过程中我们可以做这些事情:


     1. 可以在咱们的版块里面搜一下楼盘有无不能办证的负面信息。要是有就可以直接PASS,不用耽误时间去实地看房了。

     2. 报名地宝看房团活动。多听一下其他宝友的建议,结合自己的实际情况,缩小选择范围。

     3. 了解项目的基本信息:比如楼盘容积率,项目周边的交通,学校,楼盘均价等等。做到心里有个大概的印象。

      房地产知识很重要,为避免你被忽悠,小编列举了些重要的基础知识让你更加了解房子。

      开发商五证二书:
     1)  国有土地使用证
     2)  建设工程规划许可证
     3)建筑工程用地规划许可证
     4)  建设工程施工许可证    
     5)  商品房预售许可证
    
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
    “五证”属于行政许可的范围和性质,代表开发商的资质。“两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证,两者表明所购房屋属合法交易范畴。

     楼盘均价:是楼盘的平均价格,它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现,用标着的“均价”来买房,往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢?开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算,定出要销售的小区中的销售价格,这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值,才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。

     楼盘起价:楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层,所以对购房者没有太大的实际意义,只是参考价而已。

      公摊:所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。普通住宅的一般公摊比例: 多层:8%——15% ,小高层: 10%——20% ,高层:15%——30%

      实用率:实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率,因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人。

      建筑容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

      房屋的产权:房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋,或出租该房屋获取租金收入,出售该房屋获取增值,将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。

      印花税:印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。

2)税率和计税方法。房屋产权转移书据,印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为:应纳税额=计税金额×适用税率。

3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳,合同在签订时缴纳,产权转移书据在立据时缴纳。

      契税:契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。


      更多详细名词解释,请点击:这些房地产术语你们都造吗?

那些年我们一起买过的房

[ 此帖被一半在2014-11-13 08:43重新编辑 ]

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起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
容积率、公摊面积等等,这些都是在置业者的讨论中出现频率很高的词语,对于经常对于房价或者投资的人来说并不陌生,但是对那些刚刚开始接触房地产行业并且有购房需求的宝友们来说,还是对部分的专业术语不大了解的,所以小编今天罗列出了一些小知识,希望对你们有一些参考价值。

PS:其实这些资料网上随处都可以找到,之所以编辑这个帖子是为方便大家查阅的同时自己也复习巩固一遍。觉得有用的或者是纠错补充的,都欢迎你们热情回帖捧场哦。

1、产权证书:产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。

2、五证二书: 五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
PS:购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”,这是法律对销售方的基本要求。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。


3、单位产权房:单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。

使用权房:指国家以及国有企事业单位投资兴建的、ZF以规定租金标准出租给居民的公有住房。

4、存量房:一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。

5、廉租房:我国的廉租房只租不售,提供给城镇居民中最低收入者。

6、准现房:准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房,ZF按照期房进行管理,必须办理商品房销售许可证才能销售。

7、现房:现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收(各地对交付标准没有统一规定),可以正式入住的物业。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

8、期房:期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。

9、尾房:尾房,又称尾楼,不能等同于烂尾房和一般空置房,是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。
PS:当商品住宅的销售量达到80%以后,开发商已经获利,此时所销售的房产,一般称为尾房。尾房本身有两种形态,一种是整个项目里面比较好的房子,开发商将其留在最后“压场”;另一种是有“问题”的房子,诸如朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级等问题,但并非一无是处。这类房子只要经多方权衡和比较,还是有其独特魅力的。


10、烂尾房:烂尾房的品种是不受限制的,无论是高档公寓、写字楼、别墅还是普通商品住宅,均存在同样的可能性。因此,投资购房者详细了解项目开发商的整体实力,正确判断市场供求状况,掌握国家政治、经济环境的动态都是十分必要和重要的。

11、外销房:外销房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋。可出售给国内外的企业,其他组织和个人。

12、内销房:内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

13、混合结构: 砖石、砖混、砖块、钢混

14、大模板结构:以混泥土现浇代替砖作为承重墙

15、大板结构:预制件现场装配、用钢比重大

16、框架结构:钢筋混泥土为承重梁柱,可随意分隔

17、简易结构:临时建筑,最长使用年限为2年

18、容积率:是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
PS:对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。


19、建筑密度:是指建筑物的覆盖率。
计算公式 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。 比如一块地为10000平方米,其中建筑底层面积3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。


20、绿化率:项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
计算公式 绿地率=绿地面积/土地面积


21、楼间距(日照间距):两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。
PS:建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全,满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。

22、公用面积:公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

23、使用面积:指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和

24、实用面积:它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额

25、居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

26、净面积:要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。

27、辅助面积:辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。但不包括烟囱等。

28、套内面积:是由以下三部分组成的:套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

29、竣工面积:是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑。

30、公摊面积:指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中,一般也简称公摊面积或公摊。

31、销售面积:套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)就是销售面积。

32、得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。
PS:得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。


33、共有房产:两个或两个以上的人对同一处房产共同享有所有权。

34、共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

35、共有建筑面积分摊系数:整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。
计算公式 公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数


36、起价:即起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。
PS:多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。

37、预售价:预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。

38、基价:经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

39、均价:楼盘的平均价格,它代表一个项目的整体价位水平。

40、一次性买断价:一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。

41、开间:住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
PS:住宅开间一般为3.0到4.5米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性;房屋的进深,则是指房屋的实际长度。

42、进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件,进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。

43、层高:是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

44净高:层高和楼板厚度的差叫净高。
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[ 此帖被起风啦在2014-11-07 16:25重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
     百闻不如一见,耳听为虚 眼见为实!事先我们搜集了那么多资料,都是为了实地看房做准备的!那么现在就从看房过程的先后顺序来说一下我们看房应该看什么注意什么

     1. 首先进营销中心,会有人主动过来接待。这个人就会成为你的置业顾问,以后你再来,都会是这个人接待。所以如果你的诚心想买房,就跟顾问把自己的需求说的详细一些,有多少钱就说打算买多少钱的,不要打肿脸充胖子不好意思说。不然到时候适合你的户型可能就没有了。再就是,等你比较了好几个楼盘对其中的某一两个特别中意的时候,要经常主动联系一下顾问,他会把你归为准客户的行列,有开盘和优惠信息会立马通知你。



详细可以报名一月两次的地宝看房团《《《详情点击这里

     2.查看KFS有无五证二书。要是有一点点不能办证的质疑,就一定要小心谨慎了。这个事情扯皮很难搞定。再就是详细听置业顾问讲解周边配套。特别是规划中的配套,这方面就是注重交通、学校、医院、超市菜市场之类的。然后回去网上查一下,看有没有这方面的新闻。

     3.看户型。这是重中之重了。看户型主要应该注意些什么。《《《详情点击这里

     4.问价格。
     一般置业顾问会告诉你整个楼盘的均价。这个时候你就要问一下你看中的户型,均价是多少。均价是怎么得来的,是中间楼层的价格,或者是所有价格的平均值。然后就可以大概推算一下你想要的楼层的价格。当然,要是户型的具体价格出来了就更好啦,就可以要求置业顾问给你算好总价以及首付和还款。

     5.实地看房。
     其实小编觉得华丽的样板间比较迷惑人,可以根据自己的需要去参考,比方说设计啊搭配之类的,看格局的话还是看毛坯比较直观。当然大部分时候毛坯都还在施工,是不让进的。那么我们看样板间的时候应该注意些什么呢?《《《详情点击这里

     另外就是在去看房的途中,如果有已经交房的,那么就可以看看绿化啊之类的,还有就是看看楼间距。你所看的户型在整个小区的位置,是靠近路边或者有没有垃圾场之类的。

     6.楼盘比较。
     看了一些楼盘,第一印象不好的,相信你已经剔除了。剩下几个,怎么比较呢?一般我们比较楼盘,通过这几点:地段交通、周边配套、户型优缺点、开发商实力。根据你的家庭需要,通过这几点的取舍,就可以选好适合你的楼盘和户型啦!


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[ 此帖被起风啦在2014-11-07 19:51重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
      如何选择楼层:

     小编根据自己家庭的需求,选择的楼层不高。因为家人有点恐高,再加上看房时候了解到每年会有几次的停电维修,担心生活不便。再就是一般楼层高的价格会高一些。
     还有这样一个说法,就是9-11楼为扬灰层。也就是说灰尘比较容易在这个空间停留。其实勤做卫生,影响也不大。所以小编不建议列为考虑的重点!不过在选择较多的时候能选到别的楼层就更好啦!


     如何选择好的户型:看朝向,光线,通风,是否异形,每个单独空间的大小

     客厅:应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野,有足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形,其宽度不应小于3.3米,深宽比不宜大于2。若入户就能看见客厅的话,宜在入口处设一过渡空间,以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。 一般客厅外面是朝南的阳台比较舒适和实用。

    卧室:主卧室的朝向,在南昌一般是主卧在房子的东边位置,窗户朝南比较舒适。宽度不宜小于3米,面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间,那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。

     餐厅:和客厅空间宜相对独立,既有关系又有分隔。如果客厅餐厅连在一起,最好中间能做一个软隔断。如果餐厅是单独的,最好量一下尺寸,能否摆的下餐桌和餐椅。餐厅靠近厨房,比较方便。

     厨房:应与餐厅密切联系,直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房外带一个功能阳台的话,会比较方便。

     卫生间:带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。 能做干湿分区的卫生间会对以后的生活带来很大的便利,比如早上都赶着上班的时候,洗漱和上厕所就可以不冲突。

     阳台:为了保证客厅有良好的视野和采光,阳台挨着客厅晾晒衣服,出入会方便一些。要是阳台在卧室外面,有的时候就会有一些干扰。当然现在许多户型都是这样,看各自的取舍。

     储藏间:现在很多刚需户型,没有储藏间。这个不是至关重要的,没有我们就可以多打柜子。有当然会方便许多,可不对外采光通风。户型比较大的,有储藏间的设计会比较好。

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[ 此帖被起风啦在2014-11-05 21:14重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
       小编之前跟看房团,发现有网友非常的专业啊,带着尺子看样板间。沙发,床等家具都一件件的量。那么为什么要这么做呢?看样板间还应该注意什么?

     1.样板间和实际户型,是不是1:1的比例。这个可以直接问置业顾问,或者自己拿脚步丈量一下,也能知道大概。

     2.样板间为了显得很宽敞,会把家具缩小。你会发现,床只有1.5长,加上0.5米才到正常的长度,那你就要量一下加了0.5米以后通道还能不能过人?沙发,很窄,很短,但是长宽的比例会缩的很一致,这也很难发现。所以带着尺子去看样板间吧,不要被“迷你家具”所迷惑!

     3.考虑现实因素。为了整洁好看,样板间的卫生间和厨房都只会摆放一些好看的物品。你要考虑到上、下水,管道等等现实生活中的一些因素。


    4.样板间看起来很豪华,但是是不是实用?比如说为了扩大视觉面积,装了很多镜子。实际上我们生活中,不可能这样装,因为镜子是很不好做清洁的。

     5.每个房间的自然光线如何。样板间里面一般都是灯火辉煌啊,叫他们把灯都关掉吧,看看客厅卧室厨房卫生间的光线是否充足。

     PS:最后建议一下,能看毛坯,最好看毛坯,这样更直观和真实。千万不要把样板间想象成以后的家哦,那样容易导致冲动购房!


       实地看房七个窍门

     晚上看房好过白天:晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。

     雨天看房很关键:大雨过后,无论房主先前对房屋进行过怎样的“装饰”,都逃不过雨水的“侵袭”,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水就能一览无遗。雨天看房时尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。

     多看空房子的格局:购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡,可以清晰地看到整个房子的格局。


     不看墙面看墙角:查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。

     不看窗帘看窗外:注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。需要提示的是,一些老房子多是“品”字格局,买方要仔细检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

     看楼梯、消防通道是否通畅:新建商品房大都有电梯,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通道是否通畅等。

     多问邻居和保安:同小区邻居或保安聊天,往往可以获得许多有价值的信息。因为他们是最了解该小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。

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[ 此帖被起风啦在2014-11-05 21:21重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
      我们选好楼盘选好户型,接下来就是认购了。

      认筹,是开盘前的行为。
      也就是在房子的价格都还没出来之前,花钱买预约一个选房的名额。KFS认筹的目的,一个是摸底,看楼盘人气怎么样,再就是根据这个来作为定价的依据之一。认筹金是可以退的,所以小编建议要是对某楼盘很有兴趣,还是参加一下认筹,这样就会有优先选房的资格。
    
      下定,是在开盘以后的行为。
      这个时候房子价格已经出来,你也选定了具体的房号,也就是相当于是这个房子不出意外就是你的了。一般来说下定以后,你不想买了的话,钱是不会退给你的,除非你特别会扯皮。当然,还有个签认购合同的时候,
定金和订金的区别简单来说,定金是不会退的,订金是可以商讨退还的。

      签订认购合同。
      认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来,即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人,买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。


     认购后,签正式合同前,我们应该准备些什么?


     一般来说,从认购到正式签购房合同付首付,是5-7天的时间。

     这期间,我们应该准备好以下东西:

     1. 首付款

     2. 身份证原件

     3. 户口本原件(集体户口需要户口单页的原件)

     4. 结婚证,单身者需要单身证明。去户口所在地的民政局开,需要盖章。

    5. 收入证明。这个往往KFS会给你准备好空白的格式,你只需要填了给单位盖章即可。

     6. 非南昌市户口需要准备好社保记录或纳税证明。

     7. 公积金贷款需要提供缴存证明

      可以要求置业顾问给你列表,一项项的去完成。



      签订认购合同需要注意些什么,这个很关键。《《《详情点击这里。


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[ 此帖被起风啦在2014-11-14 08:46重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
商品房认购书注意事项

     由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的,因此在部分条款上对于开发商更为有利,这些认购书在内容上通常存在下列缺陷:

    1、内容过于简单。实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项,而对于违约责任、定金的退还等重要条款却没有明确,这样会导致购房者不能全面了解交易条件。

     2、约定不明确。一部分认购书中有这样的约定,“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同,逾期则视为购房者违约,开发商有权没收定金。”但由于认购书没有明确约定造成没按时签约的具体因素,从而很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。
     在这个环节可能产生的问题是,购房者在对项目的进一步了解中,可能会发现房屋并不理想,或者开发商本身还存在一些问题,或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回定金,但由于有认购书的约定,定金很有可能不能返还。因此,在签订认购书时,双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议,索回定金。

     为了避免不必要的损失,建议购房人在认购房屋时应注意以下几个问题:

     一、明确认购协议书法律效力

     从法律角度看,认购书确定的是房屋是否要买卖的关系,而正式合同确立的是正式房屋买卖关系,二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定,所以购房者应当注意:

     1、购房者有权利知道,房产商也有义务告知购房者,关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。

     2、购房者在认购书中明确:“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的,开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。

     3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同,对购房者的限制较多,而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜,在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

     二、审查开发商是否具备商品房销售条件
    确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本,但预订书条款则比较简单,有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况,从而规避有关法律规定。对此,购房者不可忽视,因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。

     如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》,开发商则要承担缔约过失责任,除退还购房者交付的定金外,还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。

     三、明确协议条款
     认购书要产生合同效力,首先应当符合合同法的要求,内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括:

     1、买卖双方基本情况,包括双方名称、地址、联系电话、传真等;

     2、房屋基本情况,包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;

     3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;

     4、定金条款,约定定金在不同情况下发生何种效力;

     5、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款等;

     6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括:保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时,按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。

     7、违约条款,即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。

     一份认购协议书应具备上述条款,在买卖双方意思表示一致时,认购协议书即告成立。

    四、分清“定金”与“订金”
     这项注意事项很重要噢,所以小编单独拎出来说,咳咳
     第一:分清“定金”与“订金”

     在认购协议书上经常会出现“定金”或“订金”两个名词,虽然只有一字之差,但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念,其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用,并有特定的定金规则,即“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质,一般情况下,订金视作预付款。出现违约事项时,也不能适用定金规则进行处理,一般只能按照预付款的规则进行处理,即接收预付款的一方不履行合同时,应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此,购房者在签订认购协议书的时候,一定要认真识别“定金”和“订金”。实践中,在认购协议书中多数是以“定金”方式进行约定。

     第二、注意认购书签订后的定金处理    

     由于定金具有担保性质,如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此,买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定,以保护双方权益。

     现列举几种情形作为一个参考:

     1、如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约,属买方违约,定金不予返还;如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书,从而导致双方未能正式签约,属卖方违约,卖方应向买方双倍返还定金。

     2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件,如房号、价格、面积等进行修改,从而导致签约未成,改动一方视为违约。如果买方违约的,定金不予返还;如果卖方违约的,应双倍返还定金。

     3、如果买卖双方在规定的期限内,正式签订合同,则定金在买方履约后,可抵作房款或退回买方;双方履行正式合同过程中,一方违约的,适用“不予返还”或者“双倍返还”。

     4、如果由于卖方本身不具备房屋销售(预售)条件而导致认购协议书无效,由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。

     5、如果由于卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同,卖方应把定金全数返还买方。

     6、如果双方都不存在上述第一项的违约行为,仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致,而未能签约的,卖方应把定金全数返还买方。

     总之,在签订《认购协议书》时,购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查,适当补充完善,将定金的约定范围加以调整,从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开,使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

     对于销售人员口头承诺的条件,应在认购协议书中予以明确。


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[ 此帖被起风啦在2014-11-07 20:18重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
     一般来说,购房合同都是标准文本。为了更直观的了解购房合同里面有哪些内容,小编大概列了几项。

       购房合同的主要内容包括以下几方面:

1. 甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;
2. 房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;
3. 付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
4.交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责等;
5. 质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;
6. 产权登记和物业管理的约定;
7. 保修责任;
8. 乙方使用权限;
9. 双方认定的争议仲裁机构;
10. 违约赔偿责任;
11. 其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
    
     此外,对于没有核对约定的,要写进补充协议里面。这样才能更有效维护自身权益哦~
     下面小编给大家收集一些商品房买卖纠纷的经典案例,各位谨慎前行,小心陷阱。

       定购协议书签字要谨慎:2009年4月,陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》,约定陈定购一套商品房,并支付定金1万元。协议另载明:陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日,陈签订《商品房买卖合同》时,认为该合同的补充协议有许多不公平条款,两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。


      【判决】 该协议明确载明:陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容,故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》,星星公司有权拒退定金,驳回陈的诉讼请求。

        法官点评:购房者在签订定购协议时,应详细了解协议内容,否则一旦签订协议,将承担法律规定或合同约定的义务与责任。

      天然气改动不算结构改变:2008年1月,李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》。2009年3月,李飞接房时发现,合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。他遂以房屋结构变更为由提出退房。但南翔公司不同意。

     【判决】 天然气管道安装有特别的规范和要求,不可能满足所有业主的意愿。有关行政管理部门认为,天然气管道的安装位置变化,既不属于规划的变更和设计上的变化,也不属于房屋结构改变。所以,天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件,该合同不能解除。故驳回李飞的诉讼请求。

      法官点评 在设计时,天然气管道位置原则上放在厨房,但如果涉及安全隐患问题,专业安装人员可对安装位置予以调整。

       购房户看清逾期交房条件:2007年5月,林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》,约定2007年7月20日前交房。逾期交付的,按已付房价款每日万分之五的违约金计算。2007年6月27日,秋韵公司取得竣工验收备案登记证。2008年2月16日,林接到接房通知,却以房屋需要维修为由不接房。2009年4月15日,秋韵公司将维修后的房屋交付给林。林要求秋韵公司承担2007年7月21日至2009年4月15日期间的逾期交房违约金,被拒绝。林遂起诉索赔。

      【判决】 双方在合同中明确约定,房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期交房责任的理由,故本案责任应由林小艺自行承担。

      法官点评: 本案中,双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记,并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房,但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。

     这些情况可拒绝接房:

      2006年11月,李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》,约定2007年12月31日前交房。2007年12月28日,李收到接房通知验房时,发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连,且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处,李便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允,李遂诉至法院,要求整改。
      【判决】 房屋虽验收合格,但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范,存在重大安全隐患,李月玖有权拒绝接房,永航公司构成违约。

       法官点评 房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时,购房者可以拒绝接房。开发商交付的房屋是否符合交付条件,购房者在哪些条件下可以拒绝接房,一要尊重当事人的约定;二要看是否满足法律法规规定的标准;三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。

       在购房过程中,如何才能保证自己的利益不受到损害?如何才能买到称心如意的房子?在购房过程中又有哪些问题是需要注意的?记者为此专访了西安市工商局双生分局建筑房地产市场管理所所长刘林,将过去一年中人们最关注的维权信息加以梳理,将最新维权案件给予曝光,将最实用的维权常识进行专业解读。

     关键词:数字:2009年全年,西安市工商局双生分局建筑房地产市场管理所共受理投诉119起,其中因为定金引起的争议投诉38起;投诉装修公司装修质量及保修责任的28起;因房地产合同引起纠纷的43起;投诉房产中介违约纠纷的有10起。

     关键词:投诉:刘所长告诉记者,在目前受理的商品房投诉主要集中在:建筑质量粗糙;面积误差;承诺大打折扣;产权证明长期不能取得等四个方面。房屋质量中牵涉大的如房屋沉降、墙面开裂、楼板薄且漏水,小的如门窗关不上、地板起壳等装饰装修问题。还有很多消费者在收房时发现,实际面积比签订合同时,多出了几个平方,而这些多出的面积无疑增加了消费者的经济压力,却增加了开发商的利润。也有些消费者在买房时得到了开发商的口头承诺,却在入住后发现实际情况与承诺相差甚远,从而引发纠纷。在生活中,很多人认为没有产权证不影响居住,仅仅是对那些把购买商品房作为投资以期增值的人们产生影响。其实不然,有消费者因为没有产权而无法报户口,导致孩子不能就近读书,甚至引起许多家庭矛盾。

      关键词:规范:一是分步骤、有计划地会同相关行业主管部门开展房地产市场整顿,加强打击房地产领域里违法违规、侵害消费者权益行为的力度,针对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假消息、扰乱市场秩序、无证售房、广告欺诈、虚假宣传、霸王合同等违法行为,他们将加大打击力度。采取媒体曝光与表彰相结合的方式,对房地产市场存在的问题,对违规企业和项目进行曝光,同时对真正诚信合法经营的企业要进行表彰。
      
      二是结合今年3·15“消费与服务”的主题,加大力度开展房地产开发、中介、建筑、装修企业诚信承诺活动,组织各大媒体进行西安市首次“房地产行业消费者满意度调查”,提倡企业诚信经营,逐步建立行业诚信建设体系,让百姓放心消费。

      三是继续推行设立全市各物业小区“12315”举报投诉点的同时,向社会纵深发展,在社区成立216个消费者投诉举报工作点,便于消费者在遇到纠纷时尽快得到调解。

       关键词:签约:

       一、签订合同时应注意审查房地产公司出卖商品房的手续是否完备,如,有无商品房预售许可证、土地使用权证、建筑施工许可证、规划许可证;在合同中明确:公用部分的所有权、使用权;明确配套设施;注意双方的违约条款的约定是否对等,有没有只约定了购房户的违约责任而对房地产公司的违约责任未加约定,双方的违约责任轻重是否失衡。

       二、签订合同时注意将房地产公司宣传材料中明确的内容加入到合同条款中,以避免双方在日后就宣传资料和合同条款不一致发生争执,更避免购房方的利益受损。

       三、合同签订后,认真对待房地产公司的任何函件,如有异议,应及时与之沟通,必要时以函件回之并最好用特快专递,以备在必要时有据可查。

        四、纠纷发生后,应积极收集证据,可以作为同房地产公司协调的砝码及仲裁诉讼的证据。如,房地产公司一房两卖了,可去房地产管理部门调取房屋两卖的证据,也要注意收集房地产公司违约行为给购房户造成损失的证据。




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[ 此帖被起风啦在2014-11-07 20:21重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
       绝大多数人买房子都是要贷款的,能全款买房的实在是不多啊。再说了,咱老百姓能有个正当理由从银行贷款的机会还真不多,所以即便是能全款买房的人蛮多也会选择贷款。

     这里主要告诉你,购房贷款要准备的资料、流程和注意事项

     一、购房贷款需要准备些什么
     1.购房合同
     2.借款人及配偶身份证(二代身份证需复印正反两面)
     3.借款人及配偶户口(户口本首页及有本人名字的单页均需提供,集体户口提供本人户口单页)
     4.结婚证或离婚证
     5.未婚证明(当地民政局办理)
     6.购房首付款发票
     7.收入证明(已婚购房者提供夫妻双方的)
     8.个人银行卡,存折明细(一般是近半年)
     9.公积金贷款还需提供公积金卡

     二、贷款流程
     1.提交资料
     2.填写个人住房贷款合同
     3.提交还贷银行储蓄卡(没有所申请银行的储蓄卡需要办理)
     4.银行审批
     5.审批通过,通知借款人还款金额和还款日期
     6.按时还贷

     三、注意事项
     在签贷款合同之前我们主要是需要了解还款方式,还款方式分为等额本息还款和等额本金还款。如何选择适合自己的还款方式,


       还贷款基本上是每个家庭的一项主要固定支出,选择适合自己的还款方式,一方面可以保证生活质量,另外一方面,可以节省利息。

      1.等额本息还款:指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息,直至结清贷款。
      通俗的解释就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。这种还款方式适合收入稳定人群,作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

       2.等额本金还款:则指每月等额偿还本金,贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。
      这种还款法适合收入高人群。等额本金还款,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻,但由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。

        两种还款方式各有利弊,可以根据自己的收入水平,消费观念,还贷压力来选择。一般来说,每个月还款不宜超过家庭总收入的30%,不然会影响到生活的质量。至于具体的计算方法, 《《《详情点击这里

      还有一点需要注意的就是,在签订合同的时候,会让你选择在国家调整利率的时候,你是选择次月调整还是次年调整。这个见仁见智,大部分人选择的是次年调整。

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[ 此帖被起风啦在2014-11-07 19:47重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
       现在的新房基本上都是期房,从我们首付签购房合同,到收房,正常都需要1-2年,还有更久的。在没见到房子之前,我们已经交了几十万的首付了,还了几年的房贷了。所以在收到收房通知的时候,我们内心的兴奋不言而喻。可是也许你心里是糊涂的,不知道kai fa shang会怎么的程序来交付新房呢?

完整收房流程
    
1.开发商会通过快递或者挂号信的方式邮寄入住通知书。(快到购房合同约定的交房时间的时候记得查收你的信件)

     2.准备好入住通知书里面所提到的所有资料。

     3.签到并核实业主的个人材料。双方确认收房流程。

     4.业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》,并由开发商加以说明。

     5.缴费。开发商出具《实测面积测绘报告》,双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。

     6.物业陪同业主对新房做综合性验收。有问题可提出整改要求,并签书面整改协议。

     7.领取钥匙门禁卡并签《住宅钥匙收到书》。

     8.与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

     9.签《入住交接单》,完成整个收房过程。
   收房主要不在于收,而是验!
     高兴是高兴,可是也不要被幸福冲昏了头啊!收房中验房很关键,有许多注意事项的哦。千万不要稀里糊涂的就被忽悠了啊,具体要注意些什么?为了日后住的没有后顾之忧,你可要睁大眼睛,特别是要看清楚一下的几个方面噢:

    
1、在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好,楼道楼梯安全性和公用设备完好性后,开启户门。

     2、检查防盗门有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应是否灵活。

     3、检查门窗。
     1)门的开启关闭是否顺畅。
     2)门插是否插入得太少,门间隙是否太大。
     3)门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音。
     4)大门、房门的插销、门销是否太长太紧。
     5)窗边与混凝土接口是否已做到没有缝隙。窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。

     6)开关窗户是否太紧,开启关闭是否顺畅。
     7)窗户玻璃是否完好。
     8)窗台和阳台下面有无水渍,如有则可能是漏水。

     4、检查层高(一般是3米),是否符合购房合同上面的要求。

     5、检查墙面。
     1)检查墙面是否平整,是否有
开裂和渗水现象。
     2)检查墙面是否有空鼓,用小木锤或其他东西敲墙,敲到空鼓时发出的声音不实,很容易就可以听出来。大面积空鼓可要求物业整改。小范围空鼓以后装修的时候可以自己填平。
     3)检查墙面的腻子,是否是防水腻子,可以带瓶矿泉水,往墙上泼水,用手去摸,看手上是否有泥浆,没有的话证明墙面的耐水腻子合格。

    
6、检查地面

     1)检查地面是否平整
     2)检查是否有开裂和反砂:地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。

    7、检查卫生间是否渗水在卫生间地面上放水,然后约好楼下的业主在24小时后查看对方卫生间的天花,并检查自己家的天花是否有渗水。【提示】:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。

     8、核对买卖合同上注明的设施
、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;【提示】:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。

     水渍啊,各个角落,阳台,靠外墙的墙面等,有没有水渍现象这个一定要看仔细,因为渗水是很麻烦很难搞的事,对居住也影响最大!

     收房最关键的一个步骤就是验房,会有物业的人跟着你去你的房子陪你验收的。他们基本上都是带着给你签字的东西,而验收需要的工具,你自己得准备一下哦(如果你是打算自己验房的话)。
      打算自己验房的同学,请准备好以下工具:
      1、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

      2、1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

      3、1只塞尺--用于测裂缝的宽度

      4、1只5米卷尺--用于测量房子的净高

      5、1只手电筒--有可能毛坯房里面没有灯泡或者灯泡不够亮,那么要仔细看各个角落,手电筒必不可少
      6、1只计算器---用于计算数据

      7、1只铅笔--用于标记不合格的地方(比如空鼓、不平整等)

      8、1把扫帚--用于打扫室内卫生

      9、1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。



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[ 此帖被起风啦在2014-11-07 20:09重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
房产证土地证办理流程

     1、办理房产证和土地证所需要准备的资料
     1)登记申请表(找开发商领取或房管部门办证大厅领取并找开发商盖公章);
     2)商品房权属证明书(找开发商领取),土地使用权分割转让证明及变更登记申请书;
     3)商品房买卖合同原件1份;
     4)购房发票原件1份(办证联);
     5)购房人身份证原件及复印件1份;
     6)抵押委托书、期房抵押换发他项权证登记申请书原件1份(找贷款银行盖章);(该表可在房管部门办证大厅领取、也可找银行领取)
     7)期房抵押证明原件1份(找贷款银行领取);
     8)合同签订时间为2008年11月1日以后的,需带购房人身份证、户口本、结婚证原件和复印件,若购房人单身需带户口本、单身证明原件。

     2、办理地点:
     看看你的《商品房权属证明书》是由哪里颁发的,如果是南昌市房产登记发证中心颁发的,就应该到市房地产交易中心办理;如果是由区局颁发的,就到房屋所在地的区房地产市场办理房屋登记。现在为了方便市民办理,房地产局一般在区政务中心设了办公地点,也可以去政务中心办理

     3、办理流程:
     1)找开发商领取南昌市商品房权属证明书,土地使用权分割转让证明及变更登记申请书,南昌市房屋产权移交凭证及交易权属登记申请表(职业顾问一般会服务到家)
     2)到贷款银行提交办理房产证的申请,需要带齐上述资料,银行贷款合同,以及有效身份证件。
     3)大概半月左右,银行方便会通知你并预约一起去办证的时间和地点。
     4)带齐上述准备的所有资料,与银行工作人员一起到交易中心申请、受理、缴纳税费(可刷卡)、领取受理单。
     5)交易中心审核通过,购房人领取房产证,至此,买卖双方完成房产的转移过户手续。这大概需要20天左右。
     6)房产证办理完毕以后,可以紧接着办理土地证。土地证大概第二天就能领取。
    
    不办登记不能确定产权 自办合同买家莫忽视哦~

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[ 此帖被起风啦在2014-11-07 20:16重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
       在我们的日常生活中,与物业打交道的地方非常多,与物业的纠纷和矛盾也不再是新闻,各类维权活动屡见不鲜。如何正确的维护自己作为业主的权利,了解物业管理的内容和条例是很有必要的。
    

    物业管理相关内容点击这里

     另外,越来越多的小区为了更好的监督物业管理公司,为小区业主争取更多的权益,成立了业主委员会。那么是不是所有的小区都能成立业委会?其成立的前提和相关职责是什么呢?
     

    业主委员会相关内容点击这里

     其实,与物业管理公司达到双赢的局面是物业和业主都希望见到的。良好运转的物业公司,人员齐备,设备齐全,能更全心全意的为辖区内业主服务。而业主履行了自己按时缴纳物业费的义务以后,也可以得到美好舒适的生活环境。
  

     物业的纠纷以及解决方法请点击这里

     现在很多业主动不动就说不交物业费了,换物业之类的话,其实这是很不负责任和很庞大的工程。因为小区业主大量的资料,以及小区内各种管道和工程图纸等都保存在物业,如果更换的话,往往得不偿失。如果很不幸遇到了非换物业不可的情况,应该怎么操作呢?
    
更换物业的相关内容点击这里
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[ 此帖被起风啦在2014-11-12 18:13重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-05   [只看该作者]  
       物业管理,受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

     住宅小区物业管理的内容
     包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
  
     住宅小区物业管理的对象
     住宅小区的物业管理,管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理,不是限制他们的人身自由,而是管理他们在小区居住时的部分行为。

     物业公司提供的最基本的管理和服务,主要有以下8项:
     1.房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;
     2.房屋设备、设施的管理;
     3.环境卫生的管理;
     4.绿化管理;
     5.配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作;
     6.车辆秩序管理;
     7.公众代办性质的服务;
     8.物业档案资料的管理

     业主在物业管理中的权利及义务概述
     根据《物业管理条例》规定房屋的所有权人为业主。
     业主在物业管理活动中享有下列权利:
     1.按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
     2.提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
     3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
     4.参加业主大会会议,行使投票权;
     5.选举业主委员会委员,并享有被选举权;
     6.监督业主委员会的工作;
     7.监督物业管理企业履行物业服务合同;
     8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
     9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
     10.法律、法规规定的其他权利。

    业主在物业管理活动中应履行下列义务:
     1.遵守业主公约、业主大会议事规则;
     2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
     3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
     4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;
     5.按时交纳物业服务费用;
     6.法律、法规规定的其他义务。

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[ 此帖被起风啦在2014-11-07 21:09重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-07   [只看该作者]  
       业主委员会,是指由业主选举产生,代表业主利益的组织,是业主行使共同管理权的一种特殊形式,是业主大会的执行机构。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生,一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

     成立业主委员会应当符合下列条件之一:
     1.专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上;
     2.首次交付使用专有部分之日起满2年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。

    业主委员会委员必须符合下列条件:
     1.是本物业管理区域内业主;
     2.能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程;
     3.有一定组织能力和必要工作时间,能够较好履行业主委员会成员职责;
     4.品行端正无劣迹;
     5.热心公益事业。

     业主委员会履行以下职责:
     1.执行业主大会的决定和决议;
     2.召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
     3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
     4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务履行物业服务合同;
     5.监督管理规约的实施;
     6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
     7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
     8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
     9.业主大会赋予的其他职责。

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[ 此帖被起风啦在2014-11-12 17:57重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-07   [只看该作者]  
    说了那么多 纠纷是怎样形成的呢 ?

    1.开发商与物业公司交接中产生的纠纷,实际是开发商遗留的一些问题。

     根据一项调查,我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系,所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑,让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者,就应该承担所有的问题。
     如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情,相当多是开发商遗留下来的。于是业主拿到房子以后,认为物业公司是开发商的代言人,所有的问题都会找物业公司。

     2.相关的法律规定了解不够。

     解决物业纠纷需要法律支持,目前国家关于物业方面的法例法规有《中华人民共和国物权法》,《中华人民共和国物业管理条例》等等,但是事实上,知道这些法规的人并不多。

    3.一些业主对物业付费的概念不强。
     这些少部分的业主对物业费采取能拖就拖,能不交就不交的心理。另外,缴多少钱,享受什么样的服务,并不是业主自己的选择,而是买房时就被规定了。有时,人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。

     4.业主的期望值过高。

     客户在买房子的过程当中和签约之前,可能比较相信业务员的介绍或者是宣传材料、报纸广告等,他的印象可能会是很理想,因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦最后跟看到现实的产品会产生一定的落差,有的买房人不能以一个正确的心理对待。任何产品,比如说房子,都是有缺陷的,不会说百分之百一点儿缺陷没有,心理落差产生是很正常的,但是千万不要放大。

     5.物业管理服务的质量有待于进一步的提高。

     一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上,忽视业主的权益。有的不能严格按合同、制度办事,处理问题和矛盾的方式简单生硬。以押金、罚款等不正当手段强制业主服务管理,从而使矛盾激化。
     另外物业管理公司本身经营不规范,如提交不出物业收费的预算、决算等财务报告,无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的,等等。

     6.一些业主对物业管理知识知之甚少,缺乏自我保护意识。

     物业管理是一个非常复杂的系统工程,涉及房地产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会、向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位和有关ZF部门等等。有人买房时只注意房子的质量、价格,往往忽视了物业管理问题;只知与开发商打交道,而不知如何与物业公司打交道,甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

     7.有的业主诚信意识差。

     现在很多物业纠纷,双方有合同,写得很清楚,但谁也没有按照法律的手段解决问题。如有的小区业主因为幼儿园收赞助费就不缴费,而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位,业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由。又如,某业主以门牌号是甲路某某号、而小区大门却开在乙路上为由,拒邀物业管理费……像这样东扯西凑找理由不缴物业管理费引起纠纷的情况还有很多,其本质是诚信意识太差,能拖就拖,能赖就赖。

      怎样解决纠纷

     1.签一份详尽的购房合同。

     物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义务没有界定清楚而造成的。比如,买房时不同的业主对物业管理的预期不一样,有的业主倾向高收费、高标准服务,有的倾向较低标准的代收费服务,而由于没有在买房时说清楚,入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致,开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。

     2.签一份完整明确的物业管理合同。

     现在,无论是商家还是消费者,都把售后服务看得很重,因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此,甚至它的售后服务——物业管理比买房更重要,因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此,物业服务水准如何?怎么个收费标准?可以得到多少服务?都应在物业管理合同里记载清楚。
     如果物业管理合同内容上不完备,条款用语含混,欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。
     合同是服务者和被服务者的约定,只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定,就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷,应当根据合同规定来确定违约事实,承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务,另一方就有权以违约为由起诉,要求对方承担违约责任。
     所以业主应与物业公司“约法三章”,留下白纸黑字的证据,一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。  
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[ 此帖被起风啦在2014-11-12 17:58重新编辑 ]
起风啦 (楼主)   发表于:2014-11-12   [只看该作者]  
我国物业管理法律、法规规定,选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会,同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会,因此业主要求更换物业管理企业的,均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。
  
     1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。  
     当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时,即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除,业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
  
     2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。
     当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管 理企业的条件和程序,重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
  
    业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前,应当就哪些事项形成决议?  
     根据不同情况,业主大会应当在招标前决定以下事项:

     (1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;  
     (2)确定采取公开招标或邀请招标方式;  
      (3)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;  
     (4)物业服务价格幅度或水平。
      
      业主委员会招标前,应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时应提交以 下资料:
     (1)业主大会决议;  
     (2)招标公告或者投标邀请书;  
     (3)招标文件;  
     (4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的,还应提交双 方签订的委托书。
  
    业主委员会组织招标过程中,应从以下几个方面保障业主的知情权:    
     (1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
     (2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;
     (3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
     (4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、 范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
  
     业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的,应当提前多少天告知原物业管理企业?  
     原物业服务合同即将到期,业主大会决定重新选聘物业管理企业的,应当及时召开全体业主大会,并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。
     前期物业服务合同尚未到期,业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。
  
     业主委员会招标应当何时完成?  
     业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作,应在原物业服务合同到期前一个月完成。  

     如果小区没有成立业主委员会,可以更换物业公司吗?
     根据中华人民共和国物权法第76条的规定,占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,可以解聘或者选聘物业服务企业。原物业公司拒绝退出的,可以通过法院要求其强令退出。
     当找到合适物业公司时只要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同,那么与现在的物业管理企业合约关系自动解除。
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lonnyaa 发表于:2014-11-14   [只看该作者]  
还有一点很重要,销售好会骗人啊
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我是好孩子不 发表于:2014-11-14   [只看该作者]  
先马住!正好需要这方面的知识,楼主这是扫盲帖啊
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南昌李律师 发表于:2014-11-14   [只看该作者]  
    
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skysun7608 发表于:2014-11-16   [只看该作者]  
  
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skysun7608 发表于:2014-11-16   [只看该作者]  
  
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